作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、德州、六安、淄博、绥化、晋城、固原、嘉兴等仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件背景

原告郝阿姨与被告莱阳某置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买莱阳某小区一套商品房。置业公司既没有按合同约定的时间交房，而且房内多处需要修补整改；同时，购房时置业公司宣传商品房是一梯一户，到交房后却是两梯两户，实际商品房与宣传不符。为此，郝阿姨起诉至法院，要求与被告置业公司解除商品房买卖合同，被告置业公司返还自己已付房款首付、已偿还的按揭贷款本金及利息，并赔偿违约金及重新购房的差价损失，协助其办理解除网签手续。

针对原告的诉讼请求，被告置业公司认为，未能如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情这一不可抗力导致，不应承担逾期交付的责任。案涉商品房自始至终都是两梯两户设计，原告郝阿姨在案涉《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签名捺印，代表其已经知晓房屋设计构造，并且他们没有将一梯一户作为卖点在销售过程中进行宣传。至于原告所说的案涉商品房存在质量问题，属于被告保修范围事项，不构成民事欺诈行为，原告亦无权解除商品房买卖合同。

法院经审理后认为，原告提交的案涉房地产项目前期宣传彩页、原告亲属与被告处某销售经理的微信聊天记录、原告等人与被告某经理及莱阳市建设部门某工作人员的现场谈话录音、房屋存在质量问题的视频光盘及照片打印件等证据，可以相互佐证，能够形成一个较为完整的证据链条，足以证实被告置业公司在前期宣传过程中，确曾将案涉户型宣传为一梯一户，样板间亦按照一梯一户设计，原告本意也是购买一梯一户户型的房屋，然被告实际向原告交付的房屋并非一梯一户，且存在电源插座漏水浸泡地板、窗框边缘不整齐等质量问题的事实。最终，法官依法判决解除原告郝阿姨与被告置业公司签订的《商品房买卖合同》，被告置业公司于判决生效后十日内协助原告郝阿姨办理案涉房屋的解除网签手续，同时返还原告郝阿姨已付案涉房屋购房首付款、已偿还的按揭贷款本金，以及赔偿原告郝阿姨案涉房屋按揭贷款产生的利息。

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二、法律解读

为了提高开发楼盘的吸引力，越来越多的开发企业选择将“一梯一户”“学区房”“地铁房”等作为宣传时体现住宅“高大上”的售房亮点，并在宣传单、广告、沙盘上展现。因受制于后期建造过程中的各种障碍或设计变更，鲜有开发企业能够完全做到广告中所做出的宣传，致使因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。近年来，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日益高涨，但因相关法律规定的不配套，法律责任界限的不明确，虚假广告已成为商品房销售领域的毒瘤。

为了规范房地产市场，整治虚假广告的顽瘴痼疾，《民法典》第四百七十三条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”它明确了商业广告和宣传在什么条件下构成要约。从法条上来说，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示；而要约则是向他人提出明确条件作出希望订立合同等意思表示。要约一经发出，即对要约人具有法律约束力，如果相关宣传广告和沙盘被认定为要约，即使在正式签订的商品房买卖合同中并未对相关宣传进行明确地约定，开发企业若没有达成广告所做的承诺，也应承担相应的违约责任。

除此之外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定作为针对商品房销售的专门司法解释，进一步细化了《民法典》的相关规定，对于解决纠纷，树立正确的裁判指引，引导开发企业诚信经营等均具有重要的现实价值。

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三、律师提醒

需要注意，并不是所有的售房广告均可以构成要约，其认定程序和认定范围有严格的限制，只有在开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关附属设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。如果售房广告对开发规划范围外的房屋及设施进行了宣传，一般情况下是不构成要约的，这其中最为鲜明的代表就是“学区房”问题，如果该学校不在商品房开发规划范围内，则开发企业对“学区房”所做的宣传和允诺不一定构成要约，是否构成虚伪宣传则需要具体情况具体分析。

对于房地产开发企业而言，更要尊重基本事实，恪守宣传的底线和边界，不得使用违背常理、刻意夸大的方法宣传商品房，禁用“最高级”“顶级”“首选”“唯一”等绝对化用语。在构思和设计广告时，应当分清“宣传”和“承诺”的区别，一旦宣传变成了对特定结果的详细、明确的描述和保证，其性质就成了承诺。在制作的宣传单、广告、沙盘等在定稿后发布前，应提交法务或外聘法律顾问进行审查，并尽量通过大数据搜索排除风险。如果通过第三方制作或发布广告，也应建立监督制度和事后追责制度，并落实到书面委托协议中。同时，在广告制作和宣传过程中，还应严格遵守《广告法》《房地产广告发布规定》《反不正当竞争法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，在实事求是的基础上开展广告宣传，确保广告的合法合规，使开发企业最大程度上避免风险，保障企业形象、品牌价值、商业声誉不受损害。