一、前言
二、广东省房屋买卖合同纠纷案件检索分析
三、广东省房屋买卖合同纠纷案件可视化数据分析
四、重点案例裁判观点采撷
五、房屋买卖合同特殊情形的风险负担
六、房屋买卖合同核心疑难问题总结
七、附录
八、结语
自2018年以来，各地陆续开展了房地产业乱象治理行动，积极响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的思想定位，力求营造良好的房屋交易环境。近些年，许多一线城市通过建设完善房管部门的服务平台，向社会公众提供房源验真、在线登记等服务，打击不良买房买房活动，如恶意抬高房价、炒学区房等，这些活动不仅使得房地产服务行业出现各类恶性竞争，也变相给社会生活营造了莫须有的紧张氛围，对社会经济活动造成了一定的负面影响。
2020年3月26日，住建部正式发布《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，再一次将房屋买卖活动的便捷化呈现在公众眼前。房屋买卖合同网签备案，对于买卖双方当事人而言，实现在线签订房屋买卖合同的同时，还能在线进行交易备案，无疑给房屋交易带来了更大的便捷。这些变化并不全然意味着房屋交易活动获得了质的发展，从大数据分析看来，房屋买卖类纠纷仍是民事活动中的一大热点，“一房多卖”、“炒学区房”等现象对于房屋交易活动的影响依然很大，这不利于房屋交易活动的稳定。因此，正确认识房屋交易活动，净化房屋交易市场应当是当前房地产乱象整治的首要目标。
京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2021年度广东省涉及房屋买卖合同纠纷案件的7413份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出广东省房屋买卖合同纠纷案件的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，从法律从业者的角度，列明公众在买房时权利义务的实现可能遭遇的风险并提出相对应的防控建议，最终形成本报告，为规避和解决该类纠纷提供借鉴和参考。
本报告以2021年9月18日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。
（一）检索条件
1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库
2.地域范围：广东省
3.案件类型：民事-房屋买卖合同纠纷
4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书
5.时间区间：2021年1 - 8月
6.关键词：房屋买卖合同、广东省
（二）检索结果
根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书7413份，一审文书有4487份，二审文书有2498份，再审文书有117份，执行程序文书有283份，其他文书28份。以上数据于2021年9月18日从上述数据库获取。
（一）2021年案件审结变化趋势
通过分析数据得知，本报告样本的案件在2021年的审结情况为：1月份有886件，2月份有832件，3月份有1722件，4月份有1327件，5月份有949件，6月份有1129件，7月份有416件，8月份有145件，9月份至今仅有7件。
总体上看，广东省房屋买卖合同纠纷的案件数量较多，月均案件量远多于其他类型纠纷，可见房屋买卖合同纠纷是社会生活中的常见纠纷。
（二）案件分类分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件案由分类情况为：商品房预售合同纠纷的案件有3937件，占比为53.11%；商品房销售合同纠纷的案件有476件，占比为6.42%；商品房委托代理销售合同纠纷的案件有255件，占比为3.44%；商品房预约合同纠纷的案件有230件，占比为3.1%；农村房屋买卖合同纠纷的案件有10件，占比为0.14%；其他案由的案件有2505件，占比为33.79%。
（三）行业分布情况分析
通过分析数据得知，本报告样本中涉及房屋买卖合同纠纷的行业分布情况为：当事人涉及到房地产业的的案件有3386件，占比83.34%；当事人涉及金融业的案件有267件，占比6.57%；当事人涉及租赁和商务服务业的案件有187件，占比4.6%；当事人涉及批发和零售业的案件有133件，占比3.27%；当事人涉及建筑业的案件有90件，占比2.22%。
总体上来看，房屋买卖合同纠纷牵涉到行业种类较为集中，主要是在房地产业、金融业、批发和零售业等，但各行业的案件数分布有一定的差异，尤其是房地产业引发此类纠纷的概率较大。
（四）审理程序分析
通过分析数据得知，本报告样本中：一审的案件有4487件，占比60.53%；二审的案件有2498件，占比33.69%；执行程序的案件有283件，占比3.82%；再审的案件有117件，占比1.58%；适用其他程序的案件仅有28件，占比0.38%。
总体上看，广东省房屋买卖合同纠纷的处理主要是采用了诉讼的方式，可见，房屋买卖合同纠纷更依赖于法律途径来解决矛盾，少部分案件则选择了执行程序。
（五）审理期限分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件审理情况为：在30天以内得以审结的案件有977件，占比22.01%；在31-90天审结的案件有2586件，占比58.25%；在91-180天审结的案件有632天，占比14.24%；181-365天审结的案件有161件，占比3.63%；365天以上审结的案件有83件，占比1.87%。
总体上来看，由于广东省房屋买卖合同纠纷主要通过诉讼来解决，审理期限多保持在0-365天之间，平均审理期限为74天。
（六）标的额分析
通过分析数据得知，本报告样本的标的额情况为：标的额在50万元以下的案件有4348件，占比85.44%；标的额在50万元至100万元的案件有303件，占比5.95%；标的额在100万元至500万元的案件有382件，占比7.5%；标的额在500万元至1000万元的案件有37件，占比0.73%；标的额在1千万元至2千万元的案件有9件，占比0.18%；标的额在2千万元至5千万元的案件有7件，占比0.14%；标的额在5千万元至1亿元的案件有3件，占比0.06%。
总体上来看，广东省房屋买卖合同纠纷的标的额有大有小，占比较大的主要在50万元以下，也有少部分案件的标的额高达2千万元以上。
（七）审理结果分析
1.一审裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件裁判结果情况为：诉求被全部或部分支持的案件有2532件，占比56.53%；当事人撤回起诉的案件有1113件，占比24.85%；诉求被全部驳回的案件有311件，占比6.94%；裁判为其他结果的案件有437件，占比9.76%；驳回起诉的案件有86件，占比1.92%。
总体上来看，广东省房屋买卖合同纠纷在诉讼时原告被予以支持的案件较多，可见诉求被支持的概率较大。但同时也有大量案件是被撤回起诉，说明双方当事人可能通过调解等其他手段解决矛盾。
2.二审裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件二审裁判结果情况为：在进入二审阶段的案件中，维持原判的案件有1277件，占比51.12%；上诉人撤回上诉的案件有720件，占比28.82%；处以其他结果的案件有175天，占比7.01%；得以改判的案件有302件，占比12.09%；发回重审的案件有24件，占比0.96%。
总体上来看，在进入二审程序的案件中，上诉人上诉维持原判或撤回上诉的案件较多，获得再救济的可能性较小。
3.再审裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件再审裁判结果情况为：总体上看，进入再审的案件较少。在进入再审程序的案件中，维持原判的案件有66件，占比56.41%；提审/指令审理的案件有20件，占比17.09%；改判的案件有4件，占比3.42%；发回重审的案件有2件，占比1.71%；处以其他结果的案件有25件，占比21.37%。可见再审程序在广东省的房屋买卖合同纠纷中适用率较低。
4.执行裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件在执行程序中的审理情况为：终结本次执行程序的案件有36件，占比12.72%；其他结果的案件有163件，占比57.6%；财产执行的案件有46件，占比16.25%；处以其他执行裁判结果的案件有8件，占比2.83%；终结执行的案件有9件，占比3.18%；执行完毕的案件有21件，占比7.42%。
总体上来看，在广东省房屋买卖合同纠纷的案件中，执行程序的适用率并不高。
（八）高频实体法适用分析
补充说明：筛选的案件事实部分发生于2020年以前，而民法典于2021年1月1日起施行，部分案件争议的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律及司法解释的规定。
通过分析数据得知，本报告样本中，《中华人民共和国合同法》第一百零七条被引用次数最多，为2048次，该法规中其他多个关于房屋买卖合同的条款也多次被采用；另，《中华人民共和国民法典》及相关司法解释也被多次引用。
总体上看，在审理中过程中，《合同法》以及《民法典》被高频引用。其次审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释也对合同性质、履行问题以及诉讼时效等问题作出认定。该类纠纷案件在实践中虽存在一些难点，但所适用的实体法较为集中，依靠现有的法律法规可以有效的解决基本的纠纷。
主编
邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任
左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人
副主编
刘 琛 京师珠海联合创始人、京师珠海房地产法律事务部主任
秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长
王岩飞 京师深圳联合创始、京师深圳法律研究院院长
陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任
执行主编
孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长
编委成员
蔡秀霞 京师珠海房地产法律事务部副主任
肖小文 京师珠海房地产法律事务部副主任
孟翔宇 京师珠海房地产法律事务部成员
叶佩园 京师珠海房地产法律事务部成员
吴小潘 京师深圳法律研究院副院长
王华营 京师珠海执业律师
江炜格 香港中文大学中国商法硕士
刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士
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