本文作者：王志涛律师

引言

近年来，北京地区继承纠纷案件中涉及较多的被继承房屋的性质为“房改房”，因房改房的特殊政策要求以及其涉及一定的历史因素，比如单位通常在售卖房改房时会综合考虑职工的工龄、职务等因素而予以折价优惠，因此在涉及到上述房产继承时，通常会引发已故配偶工龄是否属于遗产等相关问题的讨论，本文以上述内容为背景就相关事项进行论述。

焦点一工龄对应价值通常的适用条件

本文的适用范围：房改房

房改房通常是指针对已购公有住房的简称，是单位根据有关住房制度与政策规定，按照成本价、标准价等价格标准向职工进行售卖。职工在购买上述房屋时，通常可以根据自身的以及配偶的工龄、职务等因素，对房屋予以折价优惠，在支付相应对价款之后取得该房屋的全部或者部分产权。

因为房改房是特殊时期的历史产物，因此在实践过程中，目前尚无从法律层面就上述内容进行规定，上述事项通常由各地方高级人民法院在审理案件过程中就相关事项做出具体的规定，本文以北京地区为例，就上述内容进行分析。

焦点二使用已故配偶的工龄购买房屋，其中工龄对应的财产价值是否适用遗嘱的有关规定

在笔者处理的案件中，通常会有当事人在诉讼过程中提供已故配偶的遗嘱，在遗嘱中，通常会写到：“去世之后的一切财产归某某某人所有”，因此，持有遗嘱的一方会以此主张房屋的归属权。但在实践操作过程中，有法院会以立遗嘱时该工龄所对应的财产价值并没有客观发生，故而不应认为遗嘱处分的财产涵盖被继承人去世后产生的工龄优惠。（详见：北京市第一中级人民法院（2021）京01民终3959号）

焦点三影响房屋价值确定的因素

根据北京市高级人民法院在2018年6月11发布《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条，明确规定“按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”基于上述规定，笔者就在实务过程中上述规定的操作空间分别进行论述。

结合上述规定可知，影响最终财产价值的因素主要包含以下三个方面：

影响因素一：已故配偶工龄对应财产价值的个人部分

在北京地区针对公有住房的对外出售，通常会有出售单位提供《出售公有住房房价计算表》之类的文件，在上述文件中会详细记载房屋实际房价的具体计算公式，在实践过程中，人民法院也通常会在诉讼过程向有关单位调取相应材料，予以计算已故配偶工龄对应财产价值的个人部分。因此，无论作为原被告，双方在具体案件承办过程中，若发现无上述材料，均可申请人民法院调取相应证据。

▲《出售公有住房房价计算表三》

影响因素二：购买公房时的房屋市值

在实践过程中，针对购买公房时的房屋市值通常有两种审理方式。

第一种方式是以购买公房时应当支付的成本价格来确定房屋市值。该方式的好处在于因购买房屋的时间距诉讼时较为久远，导致房屋当年市值有时无法通过评估等形式确认，故而购买时应当支付的成本价格能够直接反映出购买公房时的实际支出。（参考判例：（2022）京01民终6386号民事判决书、（2019）京0105民初48525号民事判决书、(2020)京03民终13829号。）

第二种方式是人民法院通过委托评估机构进行评估鉴定的方式对购买房屋的市场价值进行确定，如果无法评估，部分法院会采用询价的方式进行，该方式的好处在于询价的结果具有一定的客观性，但是否能够完整的反映房屋购买时的市值尚存在一定疑问。

▲评估报告、咨询意见书

影响因素三：该公房的房屋现值

在实践过程中，房屋现值通常由原被告双方协商确定，如协商不成法院通常会通过进行评估鉴定的程序来确定，因此在实际操作过程中，通常会出现一方当事人对评估价值结果不满意的情形，故在启动相应法律程序前或在应诉过程中建议先就相关事项提前进行查询准备。

以上是对使用已故配偶工龄购买公房进行的分析，希望对有所需要的当事人有所助益。

律师简介

王志涛律师，北京市京师律师事务所合伙人律师，中国中小企业协会认证调解员、北京多元调解发展促进会认证调解员；中国志愿者协会法律志愿服务委员会会员。擅长处理企业法律事务、房地产与建筑工程合同类纠纷、婚姻家事与继承纠纷诉讼、劳动争议仲裁纠纷、债权债务等。