出租房甲醛超标 承租人能否解除租赁合同？

2023/10/17

本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。

2021年3月，甲（房产经纪公司）与乙（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲将位于某区的A房出租给乙，租期为2021年3月22日至2022年7月15日止。合同签订后，甲将A房交付给乙，乙共向甲支付了租金等费用计6556元。

2021年4月，乙的妻子（已怀孕）出现身体不适，被医院诊断为慢性肾小球肾炎，乙怀疑与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检测，显示超标。乙向甲提出退租。双方协商过程中，乙要求甲配合寻找有资质机构进行甲醛检测，未果。乙继而自行委托丙（具有相应资质）对案涉房屋内的空气质量进行检测，结是显示甲醛、总挥发性有机物TVOC均超出国家规定标准。乙搬离租赁房屋并告知甲且将房门钥匙邮寄交还于甲。

2021年6月29日，乙就本纠纷向法院提起诉讼，要求解除案涉《房屋租赁合同》并退回其交纳的全部费用6556元。甲于2021年7月3日收到起诉状副本等材料。甲不同意乙的诉讼请求，理由是其在乙起诉后自行对室内有害气体进行了检测，结果未超标。

本则案例涉及的焦点问题是承租人能否以出租房甲醛超标为由解除房屋租赁合同。

房屋租赁，对于出租人而言，其核心义务就是提供的租赁物应符合租赁用途。实务中，租赁的房屋有时会存在甲醛超标情形，对于该类房屋，承租人通常要求解除房屋租赁合同；出租人则认为，甲醛超标不会影响房屋的正常使用，且只要经常通风，甲醛自然会随着时间推移而逐渐消除，承租人要求解约并不具有法律依据。本期，我们就具体聊聊该话题，供参考。

一、关于租赁物瑕疵担保责任

房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（第703条）。作为承租人支付租金的对价，出租人对其提供的租赁物应承担瑕疵担保责任，具体包括权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任。

所谓“权利瑕疵担保责任”，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能为使用收益。如果因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金，如果致使承租人不能实现合同目的，承租人可以主张解除租赁合同。

所谓“质量瑕疵担保责任”，是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。根据租赁物是否存在危及人身安全健康为标准，可将质量瑕疵分为缺陷瑕疵和一般质量瑕疵。前者指除财产利益损失外，还可能危及承租人以安全健康为内容的人格权，对该类瑕疵，承租人可随时解除租赁合同；后者指仅造成租赁物使用价值的减损，对该类瑕疵，可根据瑕疵的不同程度采取相应的救济措施，比如采取修缮、减少租金、延长租期或解除合同。

二、出租房甲醛超标，承租人享有租赁合同解除权。

出租房甲醛超标，其性质为该房屋内的空气质量不合格。根据医学常识和生活经验，我们知道，如果房屋内的甲醛超标，将会严重影响使用人的身体健康，侵害其生命健康权，因而，出租房的甲醛超标，仍属于质量瑕疵范围，且该质量瑕疵属于前面所说的缺陷瑕疵，承租人可以随时解除租赁合同。事实上，《民法典》第731条亦明确规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。

这里再补充说明一点，对于因出租房甲醛超标，承租人既可以《民法典》第731条作为解除房屋租赁合同的依据（请求权基础），也可以《民法典》第563条第1款第4项（即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”）为由解除合同，实务中都有相关的判例。

三、法律的具体适用

回到本案。

法院认为，本案中,被告甲（出租人）作为经营房屋租赁业务的企业,应主动对室内空气质量进行检测、治理,使之符合国家有关环保标准。在被告既未主动进行室内空气质量检测,又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下,原告乙（承租人）有权自行委托有资质的检测机构进行检测,被告无权以原告单方检测为由拒绝承认检测结果。根据原告提交的检测报告,被告出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标,可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明原告妻子的疾病由上述有害气体引起,但也不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。被告虽也提供同一机构的检测报告证明室内空气质量符合标准,但其检测时间在原告入住之后较久,根据气体的挥发性质,相应有害气体检测值可能随时间、温度或通风、治理等情况逐渐减少,不能据此证明原告居住期间的空气质量合格。且从第二份报告检测值看,即便在间隔近半年、有害气体挥发性较弱的冬天,甲醛数值也接近国家标准上限,亦佐证了第一份报告结论的正确性。

据此，法院依据《民法典》第563条第1款第4项，判决案涉《房屋租赁合同》解除，解除时间为2021年7月3日（原告乙要求解约的主张通过法院特邀调解组织送达起诉状副本于2021年7月3日到达被告甲,故房屋租赁合同于当日解除），合同解除后,被告应退还原告支付的全部款项6556元。

案例要旨

出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的承租人，应对室内空气质量进行检测，治理，使之符合国家有关环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除租赁合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持。

（《最高人民法院公报》2022年第11期）

律师简介

李悦

北京京师（杭州）律师事务所

律师

教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）

专业领域：

1.破产法律实务及研究 民商事权益争议

2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》

个人荣誉：

1.获杭州市律师协会2015年度嘉奖。

2.论文《行使船舶优先权与破产程序冲突研究》获第四届（2018年度）杭州律师论坛优秀奖。

3.论文《破产撤销权构成要件探析》获第五届（2015年度）浙江律师论坛论文二等奖。

4.论文《破产案件中让与担保物优先清偿权问题》获2016年度杭州律师论坛企业重整与清算分论坛一等奖。