购买房屋时，因为担心看中的房源被抢先成交，或者因一些限时的优惠政策，有的买受人会委托中介公司并支付“诚意金”，以预定房屋。但若是双方因为种种原因没有成功达成购买房屋的协议，买受人先前交的“诚意金”能否要求返还？

案情简介

2021年4月29日,唐某向A房地产公司出具了《承诺书（买方）》一份,约定唐某委托A公司促成其购买位于XX路X栋XXX房物业。此外，承诺书载明：“本人在签订本承诺书时向贵公司支付人民币一万元作为购买该物业的诚意金。一旦确认成交，签订购房协议，A公司无需另行征求本人的意见，即可将诚意金转交出卖人，作为购房定金，本人无正当理由不购买此房，则同意适用定金罚则……”同时，唐某向A公司转账一万元。

同日，出卖人肖某与A公司签订电子合同一份表明：“同意出售XX路X栋XXX房屋……本人于2021年5月30日之前签订买卖合同，办理产权变更过户等手续；特委托A公司出售此房，现已收A公司转交一万元定金，如本人违约双倍退还定金……”同时，A公司通过银行向肖某转账一万元，附言“定金”。肖某出具电子收条一张，载明：今收到A公司交来购买X房屋定金一万元整。

2021年5月2日，唐某在看房过程中发现案涉房屋漏水问题，要求A公司和肖某退还一万元未果，遂诉法院。

法院判决

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，唐某向A公司出具承诺书系双方真实的意思表示，明确约定唐某支付的一万元系诚意金，且A公司收取了上述款项，故该笔款项的性质应为诚意金。民事主体在民事活动中地位平等,一方不得将自己意志强加给另一方。诚意金仅为原告表达购房的诚意，诚意金并非定金,不适用法律规定之定金罚则。之后，唐某与肖某未能签订购房合同,则根据合同的相对性原则，原告唐某有权要求A公司退还该款项。

案件分析

此类案件争议焦点是，当事人向中介公司支付的购房诚意金的性质是什么？能否要求返还？

从购房诚意金的基本定义来看，其并不是一个有着严格定义的法律名词。按照通常理解和具体案件情况，“诚意金”在实践中往往被认定为订金或“订约金”，是出卖方的一种营销手段，起到刺激购房者积极性的目的。

订金/“订约金”与定金是两个不同的概念，订金严格来讲非法律术语，当事人双方签订的订金合同自主性较大，以双方约定的意思表示为准；定金是指当事人约定的，为保证债权实现由一方在履行前预先向另一方给付的一定数量的货币或者其他替代物。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。”定金具有担保属性，所以可以适用相应的罚则。

本案中，承诺书约定中介公司收取的是诚意金，而没有说明是定金，而唐某还未与出卖人签订房屋买卖合同，诚意金未转化为定金，因此，中介公司应当将此款退还给唐某。

结 语

在签订《房屋买卖合同委托协议》以及交付购房诚意金时，双方对诚意金的性质的约定十分重要。在没有特别约定的情况下，诚意金不是定金，中介公司收取诚意金，在诚意金没有明确转化为定金时，不适用定金罚则。所以建议买受人在交付诚意金给中介公司时，应当明确诚意金的性质以及诚意金转化为定金的情形，以免造成损失，带来不必要的纠纷。