作者： 胡勇军 王岩

核心要旨

一般情况下，大部分《商品房买卖合同》中都会就因无法办理贷款的情形下能否解除合同进行明确约定。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

以案说法

2019年12月2日，欣欣辉公司（出卖人）与黄某、胡某（买受人）签订达成《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发的位于贵州省道真自治县滨阳国际第大底盘（裙楼1）1层17号房，该商品房建筑面积39.99平方米，套内建筑面积39.60平方米，按照套（单元）计算，房屋总价款为945166元。该合同第八条第三款贷款方式付款约定：“买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款475166元，余款470000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均有权单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息”。同日，黄某、胡某与欣欣辉公司签订了《补充协议》，该协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）约定：“3.1因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。3.2因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3.3买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款条件要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户）；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户，买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，黄某向欣欣辉公司支付首付款475166元、维修基金2399元、工本费656元。黄某、胡某按照欣欣辉公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。

2021年8月底，黄某、胡某到欣欣辉公司询问得知因银行政策原因案涉商品房按揭贷款手续未能办理，遂于2021年9月2日向欣欣辉公司送达解除合同通知，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还首期购房款及利息，欣欣辉公司未作回应。

黄某、胡某遂提起诉讼，要求：1.判决确认黄某、胡某与欣欣辉公司签订的《商品房买卖合同》于2021年9月2日解除；2.判令欣欣辉公司退还黄某、胡某商品房首付款475166元及款项付清时止的资金占用损失（该损失自2019年12月2日起，以购房首付款475166元为基数，按年利率6%计算，截止至2021年9月2日，已产生资金占用损失49892元）；3.判令欣欣辉公司退还黄某、胡某支付的大修基金2399元、工本费565元。

本案经由贵州省道真X族苗族自治县人民法院一审，遵义市中级人民法院二审，最终判定解除黄某、胡某与贵州欣欣辉置业有限公司于2019年12月2日签订《商品房买卖合同》并退还已交购房款及相关费用。

裁判精要

黄某、胡某已向欣欣辉公司提交了相关资料，欣欣辉公司未举证证明黄某、胡某未取得贷款系二人自身原因所致，欣欣辉公司称未能办理按揭贷款是银行政策原因，由此认定黄某、胡某未取得贷款非归责于双方的原因。根据《商品房买卖合同》第八条第四款之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，黄某、胡某可以请求解除合同。

黄某、胡某依法主张解除合同，并于2021年9月2日将解除合同通知送达欣欣辉公司，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，案涉合同自通知到达欣欣辉公司时解除。合同解除后，欣欣辉公司应返还黄某、胡某缴纳的款项及银行同期存款利息。

实务总结

第一，购房者在购房时应时刻保有证据意识，与出卖人或其销售人员等沟通时尽量以电子方式留存沟通的证据。虽然在生活中我们会提前将征信记录等材料提交给出卖人，以此预查是否符合贷款条件。但是很多时候销售人员或出卖人为了完成销售任务等原因隐瞒贷款出现的种种风险。

第二，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。 但实践中买受人作为举证主体，需要提交证据证明自己尽到基本义务，比如按要求提供相关贷款资料，并积极配合办理相关手续等。 然而，对于上述事实行为很难予以证实。 目前大多数案例在没有充分的证据证明下最终承担败诉的风险。

第三，律师建议签署《商品房买卖合同》以前，需向出卖人明确无法办理贷款情况下可以全数退还购房款。合同签署时，对于过错的原因可在补充协议中予以明确。同时，若因不归责于买受人原因致使无法办理贷款等手续，买受人应在合理时间内向出卖人发出书面通知，及时依法行使合同解除权，以免后期权利受损。

法律检索

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《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）[法释〔2020〕17号]

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

本案索引

（ 2022）黔03民终721号

作者介绍

胡勇军律师

胡勇军律师，北京市京师（贵阳）律师事务所青工委副主任、婚姻家事与财富传承法律事务部主任。执业以来，主要从事合同纠纷、婚姻家事与财富传承、公司法律顾问、建设工程合同纠纷等民商事及非诉讼类业务。曾担任过十余家公司法律顾问，提供专项法律服务。承办民商事诉讼业务百余件,有丰富的诉讼实战经验。以坚实的法律理论基础，办案热情、高效、好于研究，赢得了诸多当事人的一致好评。

王岩律师

王岩律师，北京市京师（贵阳）律师事务所青工委秘书长、金融债权法律事务部成员。执业以来，主要从事金融纠纷、合同纠纷、医疗纠纷、交通事故、工伤保险待遇纠纷等业务层面及其他民商事非诉业务。具有扎实的理论功底，对客户认真负责，积极履行律师的职责。受人之托，忠人之事。