►作者：苏鹏飞律师

引 言

在房屋租赁市场的日常交易与司法实践中，未经消防验收合格的房屋租赁合同效力认定问题始终是核心争议焦点之一。随着我国城市化进程的加快，房屋租赁的规模和形式不断拓展，经营性租赁、住宅租赁等各类需求日益增长，而消防验收作为房屋使用安全的重要保障环节，其与租赁合同效力的关联问题愈发凸显。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条明确租赁合同的核心定义，即出租人交付租赁物供承租人使用收益、承租人支付租金的合同关系，而第七百零八条进一步强调出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务。消防验收作为房屋使用条件的关键组成部分，直接关系到租赁物是否具备安全使用的基础，其是否影响租赁合同效力，不仅涉及合同双方当事人的合法权益，更关乎公共安全与市场交易秩序的稳定。

司法实践中，对于未经消防验收房屋租赁合同的效力认定，经历了从严格区分房屋类型认定无效到侧重维护合同效力、区分不同情形处理的演变过程。早期相关司法解释曾将必须消防验收而未验收的房屋租赁合同认定为无效，但随着法律适用的精细化和市场交易需求的变化，最高人民法院通过一系列典型案例和司法解释修订，明确了消防验收作为管理性强制规定的属性，其未完成并不必然导致租赁合同无效。

本文以最高人民法院及各高级人民法院的典型案例为切入点，系统梳理未经消防验收房屋租赁合同效力认定的裁判规则，深入剖析其理论基础与实践应用，结合实务需求提出针对性建议，以期为相关主体在租赁交易、纠纷处理中提供参考，为司法实践提供有益借鉴。

一、案情简介

案例：王子田、艾宏与榆林市榆阳区农垦农工商联合公司房屋租赁合同纠纷案〔（2021）最高法民申4912号，二审为（2020）陕民终856号〕

1. 当事人基本情况

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王子田

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：榆林市榆阳区农垦农工商联合公司（以下简称农垦公司）

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：艾宏

2. 诉争房屋及合同基本情况

农垦公司系涉案商业综合楼的出租人，该房屋于2010年12月2日取得《建设工程规划许可证》，许可修建地上九层地下二层商业综合楼，建筑面积7479.54平方米；2012年7月16日再次取得1378.1平方米的《建设工程规划许可证》，共计8857.64平方米。房屋建成后，2013年3月20日，榆林市榆阳区公安消防大队对建筑面积7479.54平方米的部分进行了消防验收，2016年9月13日完成建设、监理、勘察、设计、施工五方验收，但房屋实际修建为地上十层地下二层，建筑面积9982.8平方米，存在超建情形。

2012年8月17日，农垦公司与艾宏签订《租赁合同书》，约定将涉案建筑面积为9983平方米的商业综合楼出租给艾宏，租赁用途为商铺及宾馆，租赁期10年，年租金740万元，租金支付方式为合同签订之日付清当年租金，其他年度租金于租赁年度期满二个月前付清。2012年10月8日，艾宏与王子田签订租赁合同，将涉案房屋转租给王子田，租赁期限同原合同，租金为888万元。2013年1月10日，农垦公司与艾宏签订补充合同，将租赁期限调整为2013年7月10日至2023年7月9日。2014年9月10日，艾宏向农垦公司出具承诺书，载明由王子田全权履行原租赁合同条款，合同存续期间的一切债权债务由王子田承担，农垦公司未提出异议。

合同签订后，王子田向艾宏支付了888万元租金，艾宏将其中740万元支付给农垦公司作为第一年度租金。王子田随后对涉案房屋进行装修，但自2014年5月起未再支付后续租金，农垦公司多次催要未果后诉至法院。

3. 农垦公司诉讼请求

确认其与艾宏签订的租赁合同书及综合商业楼补充合同书有效，并予以解除；

4. 王子田抗辩理由

农垦公司交付的房屋仅进行了部分竣工验收和部分消防验收，其始终不能合法地将承租房屋整体用于酒店经营，开办酒店的合同目的无法实现，农垦公司构成根本违约；

5. 一、二审及再审法院裁判结果及理由

（1）一审法院裁判结果及理由

一审法院经审理认为，农垦公司与艾宏签订的租赁合同系双方真实意思表示，主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，但超出建设工程规划许可证审批面积的部分合同无效。艾宏已将租赁合同权利义务转移给王子田，王子田应承担缴纳租金的义务。

关于租赁合同效力，一审法院认为，涉案房屋虽存在部分未消防验收的情形，但王子田在签订合同时对房屋现状应明知，且已实际占有使用并进行装修，租赁合同有效。关于租赁费计算，涉案房屋于2016年9月13日完成五方验收，此前不具备交付使用条件，租赁费应从验收合格次日起算。租赁面积应以规划许可的8858平方米为准，年租金调整为6566082元，王子田实际占有期间的租赁费合计21497173元。考虑到涉案房屋存在超建、部分未消防验收等瑕疵，农垦公司应对不能使用部分承担25%责任，王子田承担剩余75%租赁费。

一审法院判决：第一项为确认农垦公司与艾宏签订的租赁合同规划许可范围内有效，超出部分无效，于2019年12月24日解除。

（2）二审法院裁判结果及理由

二审法院经审理认为，农垦公司与王子田之间的房屋租赁合同关系合法有效，王子田支付完第一年度租金后，经农垦公司多次催交仍未支付后续租金，构成根本违约，对合同解除负有主要责任。同时，农垦公司提供的租赁房屋存在超建、迟延竣工验收情形，客观上对王子田使用房屋构成一定妨碍，应承担相应过错责任。

关于消防验收与合同效力的关系，二审法院认为，消防验收系行政管理规定，并非租赁合同生效的必备条件，涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。关于租金起算时间，王子田在合同签订后即对房屋进行装修并占有使用，租金应从免租期满后2013年7月10日起算，租金标准应按合同约定的年租金740万元计算，超出规划部分的房屋占有使用费参照合同约定标准支付。

二审法院维持一审判决第一项。

（3）再审法院裁判结果及理由

最高人民法院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，围绕王子田主张的再审事由进行审查。关于案涉房屋租赁合同效力，根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同及该合同的效力。涉案租赁合同约定租赁物按现状交付，王子田作为承租人对此负有审慎注意义务，其主张租赁物迟延竣工验收和消防验收影响正常使用，缺乏合同依据。

关于合同解除责任，承租人按约定支付租金是其主要合同义务，王子田迟延给付租金构成根本违约，对合同解除负有主要责任。农垦公司提供的租赁房屋存在超建情形，导致合同部分无效，对合同履行亦存在过错。一、二审判决根据超建部分占比、租赁物迟延验收等因素，酌定王子田承担75%租赁费责任，并无不当。

最高人民法院裁定：驳回王子田的再审申请。

6. 裁判要旨

未完成竣工验收和消防验收不影响租赁合同的订立及效力。合同中约定“按现状交付”，承租人负有审慎注意义务，不能以此为由主张合同无效或必然影响使用。承租人迟延支付租金构成根本违约的，应承担主要违约责任；出租人对租赁房屋存在超建、迟延验收等瑕疵的，应承担相应过错责任。

二、实务经验总结

（一）未经消防验收房屋租赁合同效力认定的理论基础

1. 强制性规定的性质区分：管理性强制规定与效力性强制规定

合同效力认定的核心在于判断合同是否违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款明确，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。这一规定确立了区分效力性强制规定与管理性强制规定的基本原则。

消防验收相关规定主要体现在《中华人民共和国消防法》中，该法第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从该规定的立法目的来看，其核心在于规范建设工程的使用安全管理，防范消防安全风险，维护公共安全，属于典型的管理性强制规定。管理性强制规定的立法意图在于对特定行为进行行政管理和规范，而非否定民事合同的效力。如果将此类规定认定为效力性强制规定，将导致大量租赁合同无效，不利于维护市场交易的稳定性，也不符合比例原则。

最高人民法院在（2021）最高法民申4912号案件中明确，未完成消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响租赁合同的效力。这一裁判观点正是基于对消防验收规定管理性属性的认定，体现了“尽量维持合同效力”的司法导向，既保障了行政管理目的的实现，又维护了市场交易秩序和当事人的合法权益。

2. 合同效力与履行障碍的分离原则

合同效力的认定与合同履行障碍是两个不同的法律概念，合同有效并不意味着合同能够顺利履行，而合同存在履行障碍也不必然导致合同无效。未经消防验收的房屋租赁合同，其效力取决于合同是否具备法定生效要件，而消防验收未完成属于合同履行过程中的障碍，承租人可依据合同约定或法律规定主张相应权利，而非直接否定合同效力。

从合同生效的构成要件来看，租赁合同的生效只需满足当事人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规的效力性强制规定及公序良俗即可。消防验收作为房屋使用的前提条件，属于出租人履行合同义务的内容，而非合同生效的前置条件。出租人未履行消防验收义务，导致租赁房屋无法使用或存在安全隐患的，构成违约，承租人可以依据《民法典》第七百零八条、第五百七十七条等规定，要求出租人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，必要时可主张解除合同。

在天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷中，法院认为，未经消防验收合格的商业地产租赁，并不必然导致租赁合同无效，当事人可据此主张违约责任。这一裁判思路正是区分了合同效力与履行障碍，明确了消防验收未完成的法律后果是出租人违约，而非合同无效。

3. 公共利益与交易安全的利益平衡

房屋租赁合同涉及当事人之间的私人利益，同时也关乎公共安全这一公共利益。在认定未经消防验收房屋租赁合同效力时，需要在公共利益与交易安全之间寻求平衡。一方面，消防验收是保障房屋使用安全、防范消防安全事故的重要手段，必须通过行政管理手段督促出租人完成消防验收，确保公共安全；另一方面，市场交易安全同样是重要的法益，随意认定合同无效将导致交易秩序混乱，损害当事人的合理预期。

司法实践中形成的“合同有效+违约责任”的处理模式，正是利益平衡的体现。该模式既认可租赁合同的效力，维护了交易安全和当事人的合法权益，又通过要求出租人承担违约责任的方式，督促出租人履行消防验收义务，保障公共安全。如果租赁房屋存在重大消防安全隐患，被行政机关责令停止使用的，承租人可以主张解除合同，实现公共利益与私人利益的双重保护。

最高人民法院在（2018）最高法民申871号案件中明确，《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定，即使存在未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。这一观点既尊重了当事人的合同自由，维护了交易安全，又通过要求出租人保障房屋使用条件的方式，兼顾了公共安全利益。

（二）未经消防验收房屋租赁合同效力认定的核心标准

1. 法律依据标准：是否违反效力性强制规定

认定未经消防验收房屋租赁合同的效力，首先应审查合同是否违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，城镇房屋租赁合同无效的情形仅包括出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑等情形，并未将未经消防验收作为合同无效的事由。

《消防法》中关于消防验收的规定，其立法目的在于行政管理，而非否定租赁合同的效力，属于管理性强制规定。因此，未经消防验收的房屋租赁合同，只要不存在《民法典》第一百五十三条规定的其他无效情形，应认定为有效。

北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三条明确规定，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。这一地方司法文件与最高人民法院的裁判观点一致，进一步明确了未经消防验收不影响租赁合同效力的裁判标准。

2. 房屋类型标准：是否属于必须消防验收的特殊建设工程

虽然未经消防验收不必然导致租赁合同无效，但房屋类型是否属于必须消防验收的特殊建设工程，会影响合同的履行和责任承担。根据《消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条明确了必须进行消防验收的特殊建设工程类型，包括总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂等十二类建设工程。对于此类必须消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。如果出租人将此类房屋出租，导致承租人无法实现合同目的的，承租人可以主张解除合同，并要求出租人承担违约责任。

对于非必须消防验收的建设工程，未经消防验收备案或抽查不合格的，出租人应及时整改，但不影响租赁合同的效力。上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》明确，当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持，但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以请求解除合同。

3. 合同履行标准：是否实际使用及是否存在安全隐患

租赁合同的履行状态也是认定合同效力及责任承担的重要因素。如果承租人已经实际占有使用租赁房屋，且房屋不存在重大消防安全隐患，能够实现合同目的，即使房屋未经消防验收，租赁合同仍应认定为有效，承租人以未经消防验收为由主张合同无效的，不予支持。

在七天快捷酒店管理（北京）有限公司与上海松瓯实业有限公司房屋租赁合同纠纷中，法院认为，租赁房屋未经竣工验收（含消防验收）并不导致租赁合同无效，承租人实际使用房屋多年，未举证证明房屋瑕疵影响正常使用，其以未经消防验收为由要求解除合同的，不予支持。这一裁判观点体现了“实际履行优先”的原则，尊重当事人的实际履行行为和交易现状。

如果租赁房屋未经消防验收，存在重大消防安全隐患，被行政机关责令停止使用，或者导致承租人无法办理营业执照等经营许可，无法实现合同目的的，承租人可以依据《民法典》第七百二十四条第三项规定，主张解除租赁合同，并要求出租人承担赔偿责任。贵州省贵阳市花溪区人民法院在某房屋租赁合同纠纷中认定，案涉租赁房屋未经消防验收，被行政主管部门责令停业整顿，导致承租人无法按照合同约定用途使用房屋，合同目的无法实现，承租人可以主张解除合同，但不能主张合同无效。

（三）未经消防验收房屋租赁合同效力认定的具体情形分析

1. 合同有效且可继续履行的情形

（1）非必须消防验收的房屋，未经消防验收但不存在安全隐患，承租人已经实际使用房屋，能够实现合同目的的，租赁合同有效，双方应继续履行合同义务。出租人应及时办理消防验收备案手续，承租人应按约定支付租金。

（2）必须消防验收的房屋，未经消防验收但出租人在诉讼中完成消防验收，房屋符合使用条件的，租赁合同有效，承租人应继续履行合同，不得再以未经消防验收为由主张解除合同或拒付租金。

（3）租赁合同约定房屋按现状交付，承租人在签订合同时明知房屋未经消防验收，且房屋不存在重大安全隐患的，租赁合同有效，承租人应承担相应的使用风险，不得以此为由主张合同无效或违约责任。

2. 合同有效但承租人可主张解除的情形

（1）必须消防验收的房屋，未经消防验收且出租人在合理期限内无法完成消防验收，导致房屋无法使用或承租人无法办理经营许可，合同目的无法实现的，承租人可以主张解除合同。

（2）非必须消防验收的房屋，未经消防验收备案，被行政机关抽查不合格并责令停止使用的，承租人可以主张解除合同。

（3）出租人未告知承租人房屋未经消防验收的事实，承租人在使用过程中发现房屋存在重大消防安全隐患，无法正常使用的，承租人可以主张解除合同，并要求出租人承担赔偿责任。

3. 特殊情形下的合同效力认定

（1）临时建筑未经消防验收的，租赁合同效力应结合临时建筑的批准期限综合判断。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。临时建筑的消防验收作为批准建设的一部分，若临时建筑未经批准建设，租赁合同无效；若临时建筑经批准建设但未经消防验收，租赁合同有效，出租人应承担消防验收义务。

（2）违法建筑未经消防验收的，租赁合同无效。违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，此类房屋租赁合同无效，无论是否经过消防验收，均不影响合同无效的认定。

（3）房屋部分消防验收合格、部分未验收的，租赁合同整体有效，但对于未验收部分，承租人无法使用的，可要求出租人减少相应租金或赔偿损失。在（2021）最高法民申4912号案件中，房屋部分消防验收合格、部分超建未验收，法院认定租赁合同规划范围内有效，超出部分无效，承租人应支付合格部分租金及超出部分的占有使用费。

（四）未经消防验收房屋租赁合同效力认定的考量因素

1. 当事人的主观过错

出租人作为房屋的所有人或管理人，负有保证房屋符合使用条件的义务，对于必须消防验收的房屋，应主动办理消防验收手续；对于非必须消防验收的房屋，应办理消防验收备案手续。如果出租人未履行上述义务，导致房屋未经消防验收，存在过错，应承担相应的违约责任。

承租人在签订租赁合同时，负有审慎注意义务，应核实房屋的消防验收情况，尤其是对于用于经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的房屋，更应严格审查消防验收手续。如果承租人明知房屋未经消防验收仍签订租赁合同，且房屋不存在重大安全隐患，其以未经消防验收为由主张合同无效或解除合同的，不予支持，应自行承担相应的商业风险。

在天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷中，双方约定房屋按现状出租，承租人明知房屋未经消防验收仍签订合同并实际经营，后以消防未通过验收为由拒付租金，法院认定承租人存在过错，租赁合同有效，承租人应支付租金及违约金。

2. 合同约定的内容

租赁合同的约定是认定当事人权利义务的重要依据。如果合同明确约定房屋消防验收合格为交付条件或合同生效条件，而出租人未履行该义务的，承租人可以主张出租人违约，甚至根据约定主张合同未生效；如果合同未约定消防验收相关事宜，仅约定按现状交付，则应推定承租人认可房屋的现有状态，包括未经消防验收的状态，出租人不负有主动办理消防验收的义务，除非法律规定房屋必须消防验收。

北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十条规定，带照租赁合同中，承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，租赁合同无效。对于此类需要特殊资质的经营活动，房屋消防验收是取得经营资质的前提，若合同约定出租人协助承租人办理资质手续，而出租人未办理消防验收导致承租人无法取得资质的，承租人可以主张解除合同。

3. 行政机关的处理意见

行政机关对房屋消防状况的处理意见是认定房屋是否符合使用条件的重要参考。如果行政机关已对未经消防验收的房屋作出责令停止使用、限期整改等行政处罚决定，说明房屋存在重大安全隐患或不符合使用条件，承租人可以据此主张解除合同；如果行政机关未作出处理决定，或仅要求出租人补办消防验收备案手续，说明房屋不存在重大安全隐患，承租人以未经消防验收为由主张合同无效或解除合同的，不予支持。

在贵州省铜仁市中级人民法院（2015）铜中民二终字第141号案件中，涉案房屋在二审审理中已办理消防备案手续，行政机关未作出行政处罚决定，法院认定租赁合同有效，承租人以未经消防验收为由主张合同无效的，不予支持。

4. 房屋的实际使用情况

房屋的实际使用情况直接反映合同目的是否能够实现。如果承租人已经实际使用房屋较长时间，且未因消防问题受到行政机关处罚，也未举证证明房屋存在安全隐患影响使用，说明合同目的已经实现，承租人再以未经消防验收为由主张合同无效或解除合同的，不予支持。

如果承租人未实际使用房屋，且因房屋未经消防验收无法办理经营许可或存在重大安全隐患，导致合同目的无法实现的，承租人可以主张解除合同。在湖南省高级人民法院某房屋租赁合同纠纷中，承租人租赁房屋用于开办幼儿园，因房屋未经消防验收无法办理办学许可，未实际使用房屋，法院认定承租人可以主张解除合同，出租人返还租金并赔偿损失。

三、延伸参考案例

（一）湖南一朵生活用品有限公司与湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷〔（2018）最高法民申871号〕

1. 案件核心事实

再审申请人湖南一朵生活用品有限公司（以下简称一朵公司）与被申请人湖南中铁五新重工有限公司（以下简称中铁公司）签订《厂房租赁合同》，约定中铁公司将其二号车间的一半出租给一朵公司，一朵公司自行负责与车间另一半的隔离工作。租赁期间，因中铁公司工作人员焊接作业产生的焊渣引燃一朵公司堆放的易燃原材料，引发火灾。一朵公司以涉案车间未通过消防验收为由，主张租赁合同无效，不应承担赔偿责任。

2. 裁判规则总结

最高人民法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释限定了无效合同的范围，《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定，并非合同无效的事由。涉案《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。一朵公司未按约定做好车间隔离工作，对火灾发生负有过错，应承担相应赔偿责任。

本案裁判规则为：未经消防验收的房屋租赁合同并非必然无效，消防验收属于房屋使用条件的规定，承租人可据此主张解除合同，但不能直接主张合同无效；合同有效情况下，当事人应根据各自过错承担相应的民事责任。

（二）黄光琼与黔发物业公司商业用房租赁合同纠纷〔（2015）铜中民二终字第141号〕

1. 案件核心事实

原告黄光琼与被告黔发物业公司签订《商业用房租赁合同》，租赁被告管理的黔江新城E1栋二层商业用房用于开设歌舞厅。涉案房屋于2014年12月30日竣工，二审审理中已办理消防备案手续。黄光琼以房屋未经消防验收为由，主张租赁合同无效。

2. 裁判规则总结

二审法院认为，《消防法》规定的必须消防验收的建设工程仅包括国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，涉案房屋属于建设单位验收后报消防机构备案的范围，不属于必须消防验收的建设工程。涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。黄光琼在签订合同时知晓房屋未完全竣工，且未将消防验收合格约定为合同生效条件，其以未经消防验收为由主张合同无效的，不予支持。

本案裁判规则为：对于非必须消防验收的建设工程，未经消防验收备案不影响租赁合同效力；承租人明知房屋未经消防验收仍签订合同，又以该理由主张合同无效的，不予支持。

（三）周菊兰与胡亮房屋租赁合同纠纷〔（2015）花民初字第XX号〕

1. 案件核心事实

原告周菊兰与被告胡亮签订《转让合同》，承租贵阳市花溪大学城思雅美食城一层门面用于餐饮经营。后因涉案门面未经消防验收，存在重大安全隐患，被六部门联合责令停业整顿。周菊兰以房屋未经消防验收违反法律强制性规定为由，主张租赁合同无效。

2. 裁判规则总结

法院认为，消防安全验收合格不是认定租赁合同无效的强制性条款，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（已废止）虽曾规定租赁房屋用于公众聚集场所的，消防验收合格不是合同无效的必要条件，该精神仍应遵循。涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。因房屋未经消防验收被责令停业整顿，导致合同目的无法实现，承租人可以主张解除合同，但不能主张合同无效。

本案裁判规则为：租赁房屋用于公众聚集场所的，未经消防验收不影响租赁合同效力；因未经消防验收导致房屋无法使用的，承租人可以主张解除合同，但不得主张合同无效。

（四）天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷

1. 案件核心事实

出租方天津某餐饮广场有限公司与承租方天津自贸区某体育管理有限公司签订租赁合同，约定以案涉房屋现状整体出租，承租方用于经营健身中心。承租方取得《高危险性体育项目经营许可证》和《卫生许可证》并实际经营，后以房屋消防未通过验收为由拒付租金，并主张租赁合同无效。

2. 裁判规则总结

法院认为，对于未经消防验收合格的经营性房屋租赁，并不必然导致租赁合同无效。《消防法》第十一条规定的人员密集场所和特殊建设工程，未经消防验收的，租赁合同无效；其他商业地产租赁的，未经消防验收不影响合同效力。涉案房屋不属于必须消防验收的特殊建设工程，承租方已实际取得经营许可并经营，不存在因消防验收问题导致无法经营的情形，其主张合同无效的依据不足，不予支持。承租方未按约定支付租金，构成违约，出租方有权解除合同。

本案裁判规则为：区分房屋类型认定未经消防验收的租赁合同效力，必须消防验收的房屋未经验收的合同无效，其他房屋未经验收的合同有效；承租方已实际经营并取得相关许可的，不得以未经消防验收为由主张合同无效。

四、相关法律规定

（一）法律

1. 《中华人民共和国民法典》

第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

核心意义：明确租赁合同的核心定义，确立出租人与承租人的基本权利义务关系，为未经消防验收房屋租赁合同的效力认定提供基础框架，即只要符合租赁合同的核心特征，不因消防验收未完成而否定合同性质。

第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

核心意义：规定出租人的适租义务，消防验收合格是房屋符合约定用途的重要组成部分，出租人未履行该义务的，构成违约，承租人可主张违约责任，而非直接否定合同效力。

第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

核心意义：确立合同无效的判断标准，区分效力性强制规定与管理性强制规定，为消防验收相关规定的性质认定提供法律依据，明确未经消防验收不必然导致租赁合同无效。

2. 《中华人民共和国消防法》

第十三条：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

核心意义：明确消防验收的范围和要求，区分必须消防验收的建设工程与备案抽查的建设工程，为不同类型房屋租赁合同的效力认定提供法律依据，同时确立消防验收的行政管理属性。

第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。

公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。

核心意义：规定公众聚集场所的消防安全检查要求，该要求属于经营许可的前置条件，而非租赁合同生效的前置条件，承租人未取得消防安全检查许可的，可主张解除合同，但不能主张租赁合同无效。

（二）行政法规

1. 《建设工程质量管理条例》

第四十九条第二款：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

核心意义：将消防验收文件作为建设工程竣工验收备案的必备文件，明确消防验收的行政管理流程，进一步确认消防验收的管理性属性，其未完成不影响租赁合同的效力。

2. 《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》

第十四条：具有下列情形之一的建设工程是特殊建设工程：

（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；

（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；

（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

核心意义：具体界定必须进行消防验收的特殊建设工程范围，为司法实践中区分房屋类型、认定租赁合同效力提供明确标准，对于此类房屋未经消防验收的，租赁合同可能因无法履行而被解除，但不必然无效。

（三）司法解释

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

核心意义：明确城镇房屋租赁合同无效的核心情形，未将未经消防验收纳入无效事由，间接确认未经消防验收不导致租赁合同无效，仅在房屋属于违法建筑时才认定合同无效。

第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

核心意义：明确临时建筑租赁合同无效的情形，临时建筑的消防验收作为批准建设的一部分，未经批准建设的临时建筑租赁合同无效，与消防验收直接相关，但批准建设后未经消防验收的，租赁合同有效。

第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

核心意义：规定房屋租赁合同无效后的处理规则，即使房屋因违法建筑等原因导致租赁合同无效，承租人仍应支付占有使用费，该规定同样适用于未经消防验收的违法建筑租赁合同无效的情形。

（四）地方高级人民法院司法文件

1. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）

第三条：当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

核心意义：明确北京市法院对未经消防验收房屋租赁合同效力的认定标准，即不认定无效，仅在房屋不符合使用条件时支持承租人的解除权，统一地方司法裁判尺度。

2. 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一〔2010〕2号）

第三条：未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效？

未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

核心意义：区分违法建筑与合法建筑未经消防验收的不同效力，违法建筑租赁合同无效，合法建筑未经消防验收的租赁合同有效，仅在影响使用时可解除，与最高人民法院裁判观点一致。

3. 《天津市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》

第五条：关于未经消防验收的房屋租赁合同效力问题。

租赁房屋未经消防验收，当事人请求确认租赁合同无效的，人民法院不予支持。但租赁房屋属于法律、行政法规规定必须经消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格，承租人请求解除租赁合同的，人民法院应予支持。

核心意义：明确天津市法院的裁判规则，统一对未经消防验收房屋租赁合同效力的认定，区分合同效力与解除权，平衡当事人利益与公共安全。

五、结语

未经消防验收合格的房屋租赁合同效力认定，是房屋租赁纠纷司法实践中的核心难点问题，其本质是法律强制性规定的性质区分、合同效力与履行障碍的分离以及公共利益与交易安全的利益平衡问题。通过对最高人民法院及各高级人民法院典型案例的梳理和分析，可以明确司法实践的主流裁判规则：未经消防验收的房屋租赁合同并非必然无效，消防验收相关规定属于管理性强制规定，其未完成不影响租赁合同的效力，仅可能构成合同履行障碍，承租人可据此主张解除合同或要求出租人承担违约责任。

在具体认定过程中，应遵循以下裁判思路：首先，审查房屋是否属于必须消防验收的特殊建设工程，对于必须消防验收而未验收的房屋，若导致合同目的无法实现，承租人可主张解除合同；对于非必须消防验收的房屋，未经消防验收备案不影响租赁合同效力。其次，审查当事人的主观过错，出租人未履行消防验收义务的，应承担违约责任；承租人明知房屋未经消防验收仍签订合同的，应自行承担相应风险。最后，审查房屋的实际使用情况，承租人已实际使用房屋且合同目的能够实现的，不得以未经消防验收为由主张合同无效或解除合同。 作者

苏鹏飞 合伙人律师

联系方式：15611117668

苏鹏飞律师主要从事重大民商事诉讼与仲裁，公司法律顾问，公司治理、组织架构搭建，公司投融资与收并购，财产保全与执行，知识产权领域，建工领域争端解决（疑难复杂）等法律事务服务工作。

十余载执业期间主导多项亿元投融资项目；代理多起建工领域、股权领域亿元纠纷争议；现任北京师范大学科研院法律顾问。