一、物业费催收案件概括分析

物业服务纠纷是指业主与物业公司之间在物业服务合同的订立、履行及终止过程中发生的权利和义务争议。这些纠纷主要涉及物业管理服务、费用收取、合同履行等方面。

（一）物业服务纠常见类型

1.物业服务合同纠纷：涉及物业公司提供的服务内容、标准以及收费等问题。例如，业主对物业服务质量不满意或认为收费标准不合理，拒绝支付物业费，导致物业公司提起诉讼。

2.物业服务质量纠纷：因物业管理企业提供的服务不符合行业规范或约定的服务标准而引起的纠纷。例如，公共设施设备不能正常使用或不能及时维修维护，环境卫生差，绿化管理不及时，公共秩序混乱等。

3.物业费用纠纷：因物业管理费用的收取问题而引发的争议。例如，业主对物业费的收费标准、收费依据、收费方式等有异议，或因拖欠物业费被物业公司追缴。

4.物业合同解除纠纷：因合同履行过程中出现的问题，如物业公司未能履行合同约定的服务内容，导致业主要求解除合同。

5.前期物业服务合同纠纷：业主与物业公司之间因前期物业服务合同条款模糊或未征求意见签订合同而产生的纠纷。

6.物业更替纠纷：原物业服务合同终止后，新物业服务合同生效前，双方在管理责任、费用支付等方面产生的争议。

7.共有部分使用纠纷：涉及小区内特定区域的使用和管理方式，如停车位分配、广告收益分配、公共区域改造等。

8.业主委员会相关纠纷：业主委员会更替、选聘或解聘物业管理公司引发的纠纷，或业主委员会与物业公司之间的权益冲突。

9.侵权责任纠纷：因物业管理企业未尽到安全保障义务导致的意外伤害事件。

10.不当得利纠纷：物业管理企业非法占有公共收益，损害他人利益。

11.其他权益纠纷：如业主对物业管理措施有异议，或物业公司干预小区活动等。

解决物业服务纠纷通常需要通过协商、调解、仲裁或诉讼等法律手段。业主应遵循诚实信用原则，按时缴纳物业费，依法维权；物业公司则应加强合同意识，明确服务标准和价格，提高服务质量。

（二）物业费催收案件主要争议焦点

1.物业费的法律义务与权利

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业费的缴纳是业主的法定义务，若业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。

2.物业服务质量与费用支付

业主有权以物业服务不到位为由拒绝支付物业费。例如，业主可以提出物业服务存在瑕疵、消防设施不合格、小区公共收益未公开等问题。法院在审理中会关注物业服务是否达到合同约定的标准，如是否及时维修房屋漏水、是否公开收支情况等。

3.物业费催收的合法方式

物业公司不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费，这种做法侵犯了业主的合法权益，甚至可能构成违法行为。物业公司可以通过合理合法的方式催收物业费，如发送催款通知书、律师函等，但必须遵守法律规定，不能采取极端手段。

4.物业费标准与透明度

物业费的标准往往是引起争议的焦点。业主认为物业费过高或不合理时，可以要求物业公司提供收费标准和依据。物业公司应定期公布收支情况，接受业主监督，提高透明度。

5.物业费诉讼时效

物业费的诉讼时效一般为三年。如果超过诉讼时效，物业公司可能无法通过法律途径追讨欠费。

6.物业费的承担主体

在房屋买卖过程中，物业费的承担主体可能引发争议。例如，原房主是否应继续承担物业费，现房主是否应承担欠费。租赁协议中约定的物业费承担方式也会影响物业费的支付责任。

综上所述，当前物业费催收案件的主要法律问题及争议焦点涉及物业费的法律义务与权利、物业服务质量与费用支付、物业费催收的合法方式、物业费标准与透明度、物业费诉讼时效、物业费的承担主体等方面。这些问题需要通过法律法规的完善、物业公司与业主之间的沟通协商以及司法途径来解决。

（三）物业费催收案件主要风险点

1.业主观念误区

业主往往认为“空置房”不享受物业服务，或者家中被盗、财物失窃等可以作为拒缴物业费的理由。这些观念误区导致业主与物业公司的催收形成对抗。

2.抗辩方向错误

物业服务单位通常对其物业服务全程记录，但业主往往难以提供有效证据证明物业公司存在服务质量问题或特约服务不到位。其以其对置业单位的不满作为对其拒绝缴纳物业服务费的抗辩是没有事实和法律依据的。

3.诉讼时效问题

物业公司需在两年内提起诉讼，否则可能因时效问题失去法院支持。因此，物业公司应关注陈欠物业费业主的情况，并及时发送催告函或律师函中断诉讼时效。

4.业主延迟收房

业主延迟收房可能导致部分物业费追索失败。物业公司应在首期物业费发票中注明具体起止日期，并与业主签订补充条款约定《前期物业服务协议》的溯及日期。

5.业主无法使用房屋

物业公司未能及时通知业主房屋修缮完毕或领取钥匙，导致业主无法使用房屋，从而影响物业费的收取。物业公司应确保及时通知业主房屋修缮完毕或领取钥匙。

6.二手业主缺乏合同关系

二手业主因未与物业公司签订合同，导致缺乏合同关系。物业公司应收集新业主居住于小区的的资料，如房产证复印件、水电费单据等，以证明事实合同关系。

7.物业公司擅自增加物业费

随意调整收费标准等行为，可能导致法律风险。物业公司应严格按照合同约定和法律法规行事。

8.业主过度维权

业主过度维权，如要求超出物业管理范畴的不合理要求，也是导致败诉的重要原因。法院通常支持物业公司对合理范围内的物业费进行追索。

9.物业公司管理不善：

物业公司管理不善，如服务质量低下、安全隐患放任等，可能导致业主拒缴物业费。物业公司应提高服务质量，避免因管理不善引发纠纷。

综上所述，物业公司在追索物业费时应注重合同关系的清晰、及时沟通、合理催收，并注意避免违法行为，同时加强服务质量，减少因管理不善引发的纠纷。业主则应增强法律意识，合理维权，避免因观念误区和举证能力不足而败诉。

二、物业费催收案件纠纷解决途径

（诉讼/非诉）

（一）非诉解决

业主与物业公司双方应本着平等、自愿、公平的原则，就纠纷事项进行沟通协商，明确各自权利义务，寻求双方都能接受的解决方案。这是最经济、高效的方式，律师能提供的服务大致包含以下几个方面。

1.积极与业主沟通

在此过程中，律师可以协助物业公司与业主建立有效的沟通机制，通过电话、短信、上门催告等方式进行初步沟通，了解欠费原因，争取业主的理解和支持。

同步制订个性化催收策略，根据业主的具体情况，律师在参与催收物业费过程中会采取“因人施策”的策略。例如，对于长期拖欠的业主，可以采取更为严厉的措施；对于因特殊原因暂时无法支付的业主，可以提供分期付款或延期付款的选项。

充分利用第三方机构，可以向社区居民委员会、联席会议或者环境和物业管理委员会申请调解。这些机构具有一定的协调能力和专业知识，能有效解决纠纷。此外，业主委员会内设的物业纠纷调解工作室也可以进行调解。

2.文书送达

发送催告函：律师应协助物业公司向欠费业主发送催告函，明确告知欠费金额、缴费期限及违约责任。催告函应包含物业公司的联系方式和法律后果。

费用核对确认单：在发送律师函前，先派送费用核对确认单，减少业主的对抗情绪。若业主实在困难，经公司研判，可开通分期付款，提供物业费分期付款的选项。

律师函：在催告无效的情况下，可以发送律师函，进一步强调法律后果，提醒业主按时缴费。

（二）诉讼解决

1.诉前准备

资料整理：汇总催收材料，包括欠费明细、催告记录、合同条款等。

风险评估：评估物业费收取情况、物业公司缴纳情况，提示物业费诉讼风险。

诉前调解：与物业公司对接，安排专人审查主体资格，做好诉讼辅助。

2.立案与开庭

起诉材料准备：制作民事起诉状、证据目录、授权委托书等材料。

立案后批量起诉：根据物业公司的需要，选择分类立案和量化操作。

庭前调解：了解被告情况，做好举证、反证、答辩情况的应对。

3.庭审与执行

庭审策略：强调开发商多年欠费的违约行为，从“物业服务涉群众性、跨长周期”等方面提出开发商需支付巨额物业费导致物业服务质量存在瑕疵的观点。

执行阶段：申请执行生效裁判，追加被执行人，申请恢复执行。

综上，本所律师建议物业公司可以考虑构建“预防-调解-诉讼”全链条治理模式，同步建立催收台账，定期汇总催收情况，及时调整催收策略，实现物业服务的良性循环与社区和谐。

三、物业费催收案件证据收集要点

（一）书面催收证据

催收通知单：包括张贴在已入住业主家中的通知单、邮寄给未入住业主的催收函件等。这些通知单应包含欠费期间、房号、欠费金额等信息，并保留物流信息以证明其送达。

催收函件：通过电话、短信、微信、邮件等方式进行催收，建议使用微信，因为其电子证据较为正式且易于保存。

催收记录：包括电话录音、微信聊天记录、上门催收记录等，确保记录清晰、完整。

合同及协议证据：前期物业服务协议：与建设单位签订的《前期物业服务协议》和与业主签订的《前期物业服务合同》，明确双方的权利义务。业主公约：证明业主应遵守的规则和义务。

房屋交付及欠费明细证据：房屋交付通知书：证明房屋已交付给业主。欠费明细表：详细列出欠费期间、金额及计算方式。

（二）物业服务证据

物业服务照片：展示物业公司提供的服务内容，如绿化、保安、保洁等。服务合同及招标公示：证明物业公司提供的服务符合合同约定。物业公司切记不得采取停水、停电等非法手段催收物业费。

（三）法律依据及程序

《民法典》和《物业管理条例》等法律法规已经明确物业服务合同对业主的约束力，以及业主未按时交纳物业费的法律后果。此外，需要注意物业费的诉讼时效为三年，从最后一期履行期限届满之日起计算。

（四）业主抗辩证据

收集业主可能提出的抗辩理由，如物业服务瑕疵、合同期限届满等，并准备相应的反驳证据。提前做好充分准备。

在收集上述证据过程中，要注意隐私保护保护业主隐私，避免泄露业主的个人信息。

四、预防物业费催收纠纷的有效措施

预防物业服务纠纷的有效措施包括以下几个方面：

（一）明确合同条款：在签订物业服务合同时，应明确约定双方的权利和义务，避免因合同条款模糊引发纠纷。合同内容应详细列明服务范围、收费标准、违约责任等。

（二）规范物业管理：物业公司应按照合同约定和相关法律法规，规范物业管理服务，避免因服务不到位引发纠纷。物业公司应定期与业主沟通，了解业主的需求和反馈，及时调整服务内容和标准。

（三）加强沟通和协调：物业公司应加强与业主的沟通和协调，及时解决业主反映的问题，避免矛盾激化。业主委员会应定期召开业主大会，了解物业管理中存在的问题，加强与物业服务企业的沟通协调。

（四）建立纠纷解决机制：物业公司应建立健全纠纷解决机制，包括调解、仲裁、投诉处理等，及时化解纠纷。社区（村居）应设立物业纠纷人民调解工作室，负责本辖区的物业纠纷调解。

（五）加强法律培训：物业公司和业主应加强法律培训，提高法律意识和维权能力，避免因法律意识不足引发纠纷。物业公司应定期培训员工，提高服务质量和专业水平。

五、典型物业费催收案例参考

（2020）豫14民终952号

天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。

法院生效裁判认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理， 对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。

（2020）豫10民终2626号

许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。2012年11月2日，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。2018年10月至12月，许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。审理中查明，鄢陵县某水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，该小区未成立业主委员会。许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示，该小区物业服务费用调价的相关事宜，许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。

生效裁判认为：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。

（2020）豫01民终4570号

2014年1月19日，某弘物业公司（甲方）与刘某丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中第五条约定的有偿服务费包括车位维护费用，地下停车场、车库车位为80元／席／月，业主不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求补缴并从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。因车位交付纠纷，刘某丽将开发商河南某弘实业有限公司诉至一审法院，该院于2019年4月20日作出另案判决，认定刘某丽的车位交付时间是2017年年底。刘某丽至今未缴纳过车位维护费，某弘物业公司催缴未果提起本案之诉，请求：依法判令刘某丽向其支付物业服务费用2720元，违约金4174.1元（违约金暂计至2019年5月31日，实际主张至付清物业服务费之日），共计6894.1元。

法院生效判决认为，某弘物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某丽理应支付物业费。因刘某丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，刘某丽应向某弘物业公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息。关于刘某丽主张其不应当承担2018年11月20日之后的车位维护费的问题，因刘某丽存在违约行为，且刘某丽主张已经解除合同的依据不足，不予支持。

律师介绍

祁煊杰

北京市京师（郑州）律师事务所

实习律师

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