【摘 要】：房屋尚未经竣工验收合格，业主便急于将房屋对外出租，这种情形在实践中屡见不鲜。然而，针对未经竣工验收合格的房屋签订的房屋租赁合同存在重大的效力瑕疵，不管是对承租方而言，还是对出租方而言，都将面临巨大的法律风险。出租人可能面对因验收未通过而带来出租合同效力问题，承租人租赁房屋用于经营却可能因验收不合格而被责令停业整顿的情况。

【关键词】：竣工未合格；合同效力

一、问题的引出

笔者在近期的工作中遇到一起房屋租赁纠纷案件，出租人甲在房屋未完成竣工验收时，即将房屋租赁给承租人使用，在租赁期间，因客观原因，出租人一直未能将房屋完成竣工验收。在此期间，承租人因经营不善，迟迟未能向承租人支付租金，直至承租人搬离房屋。出租人向法院起诉，要求承租人支付租金，承租人以房屋一直未能完成竣工验收为由拒绝向出租人支付租金。

二、法律规定

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条第二款 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条第二款 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

三、律师评析

在司法实践中，针对未经竣工验收合格的房屋而签订的租赁合同是否有效，是否可解除，存在不同看法。

（一）主张合同无效

根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等条文的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这些规定构成了未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得进行出租的效力性强制性规定，违反该等规定将未经竣工验收合格的房屋出租的，所签订的房屋租赁合同无效。以李红霞与石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷案为例，新疆高院认为：”一、关于合同效力的问题。我爱连家公司将新疆石河子职业技术学院在划拨土地上建设的教学实训楼出租给李红霞使用，且该房屋未经竣工验收，违反了行政法规的强制性规定，二审法院认定双方签订的《商业房屋使用权合同》无效正确。四、关于房屋租金应否返还的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李红霞承租涉案房屋后进行了装修，并开办伯爵尚豪宾馆，且美团网于2016年1月6日仍为伯爵尚豪宾馆发布广告，直至2017年3月23日，李红霞将涉案房屋返还给我爱连家公司，虽然双方之间的房屋租赁合同无效，但我爱连家公司可依法参照合同约定的租金标准向李红霞主张占用房屋期间的占有使用费，现李红霞以房屋租赁合同无效为由，主张返还占用房屋期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

（二）主张合同有效

《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”而且，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。因此，房屋竣工验收已由原来的行政许可制变为备案制。竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。

此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”未取得建设工程规划许可证与未经竣工验收合格属于性质完全不同的情形，未取得建设工程规划许可证是租赁房屋的形成/建成自始就不合法，而未经竣工验收合格仅仅是房屋建成后的一个验收环节瑕疵。只有针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的房屋租赁合同才无效。

（三）主张合同可解除

此种观点也是目前较为主流的观点，租赁合同可解除建立在合同有效的基础上，主张合同可解除即主张合同有效。未经竣工验收合格属于违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，因此承租人可据此解除合同。以吕顺利与济南融新投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷为例，山东省高院认为：“融新公司与吕顺利于2012年7月19日签订涉案房屋租赁合同，计租日为2012年8月16日。涉案房屋于2013年4月9日取得《房屋建设工程竣工验收备案单》，却于此前就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。且在泉城路街道办事处于2012年9月3日出具《关于出具泰府广场房产的证明》之后，最晚在2012年10月15日以后，涉案房屋才可办理个体工商户营业执照，也就是说，在此之前，是无法按照涉案房屋租赁合同约定的从事潮牌品牌经营的租赁用途来使用的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项的规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，吕顺利享有涉案合同解除权。尽管经过融新公司的协调，涉案房屋其后可以办理个体工商户营业执照，但融新公司并未就涉案房屋不能办理营业执照期间吕顺利遭受的损失进行补偿；且在涉案合同解除权无法定或约定期限的情况下，融新公司从未就涉案合同解除事宜向吕顺利进行催告，吕顺利于2013年4月8日以书面通知融新公司的方式解除涉案房屋租赁合同并未超过合理期限，吕顺利享有的合同解除权并未灭失。”

四、律师建议

对出租人而言，虽然司法实践倾向于认定未经竣工验收合格而签署的房屋租赁合同为有效合同，但仍要提醒未经竣工验收即急于出租的出租人，未经竣工验收可视为出租方未交付合格的租赁物，构成出租方的违约行为，承租方有权据此解除合同，还可要求出租方承担违约责任。因此，出租方在出租房屋时，要保证房屋已经完成了各项竣工验收手续，特别是消防验收手续。

对承租人而言，一方面，租赁房屋时一定要查验房屋相关的权属证件，查看房屋相关设施是否齐备，要求出租方确保房屋已经通过竣工验收、消防验收等手续，以免产生不必要的纠纷，影响对租赁房屋的正常使用，对自己的生产经营造成损失。另一方面，对于未经竣工验收合格的房屋，承租人可考虑主张未经竣工验收合格的房屋不满足租赁合同要求及合同目的，行使对合同的解除权，并要求出租人承担违约责任。

作者介绍

高成志

北京市京师（郑州）律师事务所 律师

执业领域

公司法律事务、民商事诉讼及仲裁事务等

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