前言

在讨论改变房屋用途对租赁合同的影响前，需要先确认房屋是否为合法建筑，判断房屋是否为合法建筑的一般标准是房屋是否取得不动产权证（房产证）或建设工程规划许可证。确认了房屋的合法性后才能进一步讨论改变房屋用途对租赁合同的影响，若房屋为违法建筑则在法律上就没有讨论改变房屋用途的意义。房屋的合法性影响租赁合同的效力问题，而改变房屋用途则是影响租赁合同的解除问题。

房屋用途

房屋用途大致可以分为住宅、商业、办公、厂房、仓库和服务、文化、教育、卫生、体育等。

房屋用途虽然有众多分类，但业主或者承租人在实际使用的过程中，并不一定会按照房屋的法定用途来实际使用房屋。比如在深圳，随着经济的发展，许多老旧的工业区和一些底层的住宅楼则被改成商业用途。

改变用途存在问题

房屋用途属于房屋使用条件的强制性规定。

根据《民法典》第七百二十四条“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”的规定，改变房屋用途且非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除租赁合同。

此处的重点是如何认定非因承租人原因致使租赁物无法使用房屋，这将直接影响承租人是否享有法定解除权。

改变房屋用途导致租赁房屋无法使用的情况有很多，包括消防问题、环评问题、民事侵权等。

比如根据《民法典》第二百七十九条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”的规定，业主将住宅用途的房屋改为商业用途出租而未经有利害关系的业主（一般指同一栋楼的业主或相邻的业主）同意，有利害关系的业主就可以提出侵权责任诉讼，这就会导致承租人无法正常使用房屋，此时承租人就享有法定的解除权。

另外，因为改变房屋用途是违反房屋规划的法定用途，不排除出租人为免受行政处罚而要求解除合同，此种行为属于出租人通过解除合同自我纠正的情形。

因此在司法实践中，改变房屋用途在特定的情形下出租人也有权解除租赁合同，但此种情况下承租人作为守约方出租人作为违约方，承租人可要求出租人承担违约责任赔偿损失。

实务建议

1、承租人在租赁房屋时，应当让出租人提供不动产权证及不动产登记中心的查档证明，核实房屋的用途以及是否有设置抵押、查封等。

2、承租人应在租赁合同中约定租赁房屋可能用作的用途，同时限制出租人的解除权。

在租赁合同中约定，出租人放弃租赁场地改变用途的异议权，不得因承租人改变房屋用途而提出解除，若因租赁房屋改变规划用途导致租赁合同提前解除或遭受行政处罚的，出租人应当赔偿承租人一切损失，包括但不限于装修损失、停业损失（以停业前一个月的营业收入减去停业期间的营业收入作为停业损失）、民事赔偿损失、行政处罚损失、设备折旧费、员工遣散费、律师费、担保费、差旅费等。

律师介绍

陈学宏律师

京师深圳律所执业律师

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民商事诉讼纠纷解决、法律尽职调查、企业法律顾问及政府法律顾问

陈小瑞律师

京师深圳律所执业律师

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蒋歆迪律师

京师深圳律所执业律师

民商事纠纷与执行法律事务部 副主任

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民商事诉讼、婚姻家事、执行、破产清算