目 录

一、前言

二、广东省物业服务合同纠纷案件案件检索分析

三、广东省物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

四、重点案例裁判观点采撷

五、基于物业服务公司的法律风险防控建议

六、基于业主及业主委员会的法律风险防控建议

七、基于有关部门关于物业服务合同争议预防和调处的建议

八、附录

九、结语

前 言

2020年，广东省物协隆重发布了《广东省物业服务企业综合发展研究报告》。报告联合100多家物业服务品牌企业，从年经营总收入、管理面积、年净利润、年度纳税总额、净资产、专业人才、党建工作组成等多个一级指标组织专家打分。精准指出了目前广东省物业服务行业的发展呈现向好的趋势，大力地鼓舞了接下来的行业发展。为顺应粤港澳大湾区的建设，对现代物业服务体系融入国家发展大局也将会提出更高要求，这就促使物业服务行业抓住时代的机遇，结合过去的失败经验及对未来的展望，以找寻物业服务行业在新的时代环境下的又一突破发展。

近年来，房屋建设掀起一股又一股热潮，房价虽时高时低，但总体呈现出较高水平的趋势，许多社会民众在满足自身的需求的同时，追求着更好的品质服务生活，随之而来的就是这种追求与现实的服务状态之间产生的冲突，进而引发矛盾。物业纠纷逐年攀升，甚至成倍量递增，矛盾涉及面广，易激化引发群体性事件，这已然成为了涉及千家万户的一个社会问题，这并不利于社会秩序的良好管理。因而，站在现实的角度来看，纠纷的不断攀升，不仅会破坏和谐美好的社会生活，打击物业服务行业的发展热情及无法满足人民生活的幸福感，还会给人民法院等司法机关带来更多的压力，这显然不符合粤港澳大湾区的建设理念。

京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2021年上半年广东省涉及物业服务合同纠纷案件的3784份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出广东省物业服务合同纠纷案件的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，从法律从业者的角度，对于目前高发的物业服务案件向所牵涉的业主和物业管理者提出风险防控策略，最终形成本报告，为双方在纠纷发生前及发生后的应对提供借鉴和参考，力求营造良好的社会生活环境，助力大湾区的构建。

本报告以2021年7月5日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。

广东省物业服务合同纠纷案件检索分析

（一）检索条件

1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库

2.地域范围：广东省

3.案件类型：民事-物业服务合同纠纷

4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书

5.时间区间：2021年上半年

6.关键词：广东省、2021年、物业服务合同纠纷

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书3784份。其中：一审文书有3338份，二审文书有275份，再审文书有14份，执行程序文书有157份。以上数据于2021年7月5日从上述数据库获取。

广东省物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

（一）案件审结年度变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件在2021年上半年的审结情况为：1月份有776件；二月份有760件；三月份有1089件；四月份有757件；五月份有386件；六月份有16件，七月份至今暂未有已审结案件。

总体上看，广东省物业服务合同纠纷类案件数量较多，三月份一度达到千件以上，而后四、五、六月份出现了持续性的下滑。可见，物业服务合同并不是一个固有存在的纠纷，该类案件存在不确定因素，案件的发生率虽高但并非趋于上升。

（二）行业分布情况分析

通过分析数据得知，本报告样本中涉及物业服务合同纠纷的行业分布情况为：广东省在2021年所出现的物业服务合同纠纷案件中，涉及到相关行业的案件共有1600件。其中，当事人涉及到房地产业的的案件有1576件，占比高达98.5%。其余的主要涉及租赁和商务服务业，信息传输、软件和信息技术服务业，制造业和金融业，都只有少数几个案件与之有关，总占比为1.5%。

总体上来看，物业服务合同纠纷所牵涉到的行业种类并不多，主要集中在房地产行业，可见物业服务合同纠纷基本上是基于房屋的买卖活动而发生的。

（三）审理程序分析

通过分析数据得知，本报告样本中：一审终审案件有3338件，占比88%；二审终审案件有275件，占比7%；再审案件有14件，占比1%；执行案件有157件，占比4%。

总体上看，在案件数量上，一审终审案件相对较多，仅有不到百分之十的案件需要进入到二审及再审程序，反映出广东省物业服务合同纠纷案件的服判息诉率较高。实务中大部分案件在一审可以得到解决。另外，也有少许案件采用了执行程序来获得救济。

（四）审理期限分析

通过分析数据得知，本报告样本的案件审理期限分为五类：在30天内审结案件有1523件，占比53.33%；在31-90天内审结案件有1116件，占比39.08%；在91-180天内审结的案件有156件，占比5.46%；在181天-365天内审结案件的有32件，占比1.12%；在365天以上审结的案件有29件，占比1.01%。

总体上看，广东省物业服务合同纠纷的案件审理期限平均为44天，这意味着该类案件的审理难度较低，各级法院审理的效率较高，多数纠纷能在尽可能短的时间内获得解决。

（五）审理结果分析

1.一审裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的一审裁判结果中：原告被驳回起诉的案件有8件，占0.24%；原告撤回起诉的案件有2558件，占76.63%；原告诉求被全部或部分支持的案件有450件，占比13.48%，诉讼请求被全部驳回的案件有17件，占比0.51%；获得其他裁判结果的案件有304件，占比9.11%；案件不予受理的仅有1件，占比0.03%。

本报告选取的样本案件中，广东省物业服务合同纠纷案件的一审案件中，原告诉求的支持率并不高。同时，近八成案件的原告选择撤回起诉，可见物业服务合同纠纷在实务中并非多是通过诉讼的途径解决的，可能存在调解等其他救济途径。

2.二审裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的二审裁判结果中：法院维持原判的案件有195件，占70.91%；法院改判的案件有19件，占比6.91%；撤回上诉的案件有17件，占比6.18%；其他结果的案件有40件，占比14.55%；发回重审的案件有4件，占比1.45%。

总体上看，广东省物业服务合同纠纷案件的二审案件中，大部分案件在二审裁判中维持原判，仅6.91%的案件在二审程序中得到改判。可见二审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高，多数当事人的上诉可能存在不合理上诉的情况。

3.再审裁判结果

通过分析数据得知，本报告样本的再审裁判结果中：再审案件共有14件，其中有10件以维持原判审结，4件以提审/指令审理审结。

总体上看，在物业服务合同纠纷案件中，再审程序的适用率不高且基本维持原判，间接反映一审及二审的多数判决是具有价值的。

4.执行程序结果分析

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下终结执行的有2件，占比为4.35%；终结本次执行程序的有11件，占比为23.91%；执行完毕的案件有18件，占比39.13%；其他执行裁判结果有2件，占比为4.35%；驳回申请的案件有5件，占比10.87%；处以其他结果的案件有8件，占比17.39%。

通过对执行结果的可视化分析可以看到，金融不良债权转让合同纠纷案件也常适用执行程序。执行完毕或终结本次执行程序的案件占据重要比例。在实践中对于法院裁判结果的自主执行力并不高，往往需要申请执行后才得以督促当事人执行。

（八）高频实体法适用分析

通过分析数据得知，本报告样本的执行裁判结果中：终结执行的案件有7件，占比4.46%；财产执行的案件有2件，占比1.27%；终结本次执行程序的案件有20件，占比12.74%；处以其他结果的案件有113件，占比71.97%；执行完毕的案件有14件，占比8.92%；其他执行裁判结果的案件有1件，占比0.64%。

总体上来看，执行程序在物业服务合同纠纷案件中的适用适中，反映了物业服务合同纠纷中出现程序性问题引发纠纷的情况并不多。

编委会

主编

邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任

左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人

副主编

秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长

王岩飞 京师深圳联合创始、京师深圳法律研究院院长

陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任

执行主编

孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长

编委成员

吴小潘 京师深圳法律研究院副院长

王华营 京师珠海执业律师

江炜格 香港中文大学中国商法硕士

刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士

戴紫仪 厦门大学嘉庚学院法学学士