■北京京师（杭州）律师事务所

悦说合同 理法相融!

2024：违反强制性规定合同效力认定

悦

说

合

同

李悦律师

声 明

1.本专栏文章，旨在普及《民法典》及交流学习之用，文中观点仅代表作者本人，仅供参考。

2.为简明扼要阐述问题，专栏文章会对所采案例进行适当的修改或简化处理，以使重点突出，特此说明。

父母出资登记在未成年子女名下房屋，是否属于赠与？

2024/4/23

本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。

甲和乙于2001年登记结婚，于2004年生育一子丙，2019年5月，甲乙经法院判决离婚。2015年10月，甲作为丙的监护人代理丙与某房产公司签订《商品房买卖合同》，合同买受人落款为“丙监护人母亲：甲”。案涉购房款于2014年3月至2015年期间支付。2019年12月，甲为丙办理了案涉房屋的不动产登记。

法庭另查明，乙于2017年4月出具的《自述书》中载明，“丙名下已有二套房产，是我出资为孩子购置的；还有碧某园一套房屋（即案涉房屋）的房产证正在办理过程中。为了孩子的利益，我已付出了很多。”2021年3月，乙以甲未经其同意擅自将案涉房产登记在丙名下为由，向不动产登记中心申请异议登记。之后，乙向法院起诉请求依法确认案涉房屋的所有权归甲乙夫妻共同共有。丙认为，案涉房产于2019年已经完成登记，赠与已经完成。

一审法院判决确认案涉房屋由甲乙丙共同共有；二审维持原判（参见[2022]鲁03民终121号民事判决书）。

本则案例涉及以下三个问题：其一，不动产权属证书的证明效力？其二，赠与事实的证明标准？其三，案涉房屋所有权的归属？

父母出资购买登记于未成年子女名下的房屋，对该房屋的归属，有认为属于父母对于未成年子女的赠与，有认为仍属于夫妻共同财产，也有认为属于家庭共同财产。本期，我们结合案例，具体聊聊实务中易混淆的相关法律问题，供参考。

一、不动产权属证书的证明效力

《民法典》第二百一十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因而，实务中不少人认为，房屋的权属归属，就看产权证（房产证）登记的权利人是谁。如果父母出资购买的房屋已登记在未成年子女的名下，则该房屋应视为父母对未成年子女的赠与，该房屋的所有权归属于该未成年子女。

诚然，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明（不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致），不过，需注意的是，如果利害关系人有确切的证据证明不动产登记簿记载的权利人与真实情况不符，利害关系人可以申请更正登记；如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记，并自异议登记之日起十五日内提起诉讼（第222条）。对此，《民法典物权编解释》第2条亦明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

据此，接下来探讨的问题是，甲乙出资购买登记于丙名下的案涉房屋，其父母（主要是乙）是否有赠与的意思表示。

二、赠与事实的证明标准

所谓“赠与合同”，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。这里需要注意的一点是，对于赠与事实的证明标准，法律上并非采用“高度盖然性标准”，而是采用了最高证明等级的“排除合理怀疑标准”。

所谓“高度盖然性标准”，是指法院基于对证明待证事实的证据的审查判断之结果，并结合其他相关事实，认为待证事实的存在具有高度可能性的，即应当依法对该事实予以认定。《民诉法解释》第108条第1款明确规定了这一证明标准：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”。

所谓“排除合理怀疑标准”，是指证据需要让法官排除任何可能的合理怀疑，才能证明待证事实的存在。《最高院民事诉讼证据若干问题的规定》第86条第1款规定，“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”

其三，案涉房屋的归属

明白了认定赠与事实是否成立的证明标准，我们结合法院的判决（一、二审法院从不同的角度阐述得很详尽），具体看一下，法院如何认定案涉房屋的归属。

一审法院认为，首先，案涉房屋系甲乙共同赠与不成立。本案丙主张其是案涉房屋所有权人，主要依据《商品房买卖合同》与不动产权登记，认为案涉房产系甲乙共同赠与。由于甲和丙未举证证明案涉《商品房买卖合同》的签订及不动产产权证的办理得到过原告乙的授权或者同意，而原告乙又提出异议登记，因此在案涉房产合同签订及产权登记过程中，一审法院无法认定作为出资人之一的乙有继续同意被告丙作为案涉房产买受人、产权人的意思表示。

其次，案涉房产赠与完毕的观点不成立。《民法典》第658条第1款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；第659条规定，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。依据上述法律规定，对于一般的赠与合同，在赠与财产转移之前，赠与人享有任意撤销权；赠与人应当办理财产登记等手续以赠与人不行使任意撤销权为前提，而本案的案涉房产合同的签订、不动产权的登记，在均未有乙参与、授权、同意的情况下，均由第三人甲单独办理，具有行为瑕疵，一定程度上剥夺了原告乙作为出资人之一的知情权。即使乙曾有赠与的意思表示，也侵犯了其任意撤销权。

第三，案涉《自述书》不能证明甲乙已将案涉房屋赠与丙。从举证责任看，赠与的举证系最高标准，不是高度盖然性，而是排除一切可供怀疑的可能。本案中，双方没有赠与合同，原告乙又予以否认，夫妻共同赠与的意思表示难以认定。

综上，一审法院认为，夫妻共同赠与难以认定，根据本案案涉房产购买、合同签订、登记办理等时间跨度中的情节、因素等综合考量，依据民法典公平原则及诚实信用原则，判决确认案涉房产由甲乙丙共同共有。

二审法院认为，关于登记在丙名下是否视为赠与丙个人所有的问题。在支付前期购房款后不久，乙因涉嫌刑事犯罪被依法采取措施，此后的后期房款支付及签订房屋买卖合同均系甲单独参与，乙未实际参与，甲和丙未提交证据证实乙已明确表示同意将案涉房产全部份额赠与丙个人所有，乙所写的《自述书》也未明确表示已将案涉房产全部份额赠与丙个人所有。案涉房产登记仅有甲作为一方监护人办理，在无其他证据进一步佐证乙同意将案涉房产全部份额赠与丙个人所有、并仅办理丙一人为房产权利人的情况下，甲在与乙离婚后单方代理办证的行为，不属于正常家事代理范围，无疑剥夺了乙作为丙另一方监护人办理房产登记的知情权、选择权，现仅以丙名义购买案涉房产即视为乙同意将案涉房产全部赠与丙个人所有证据不足，故甲丙上诉主张案涉房屋已赠与丙个人所有，不能成立。

同时，二审法院认为，本案中乙主张其并无赠与丙房产的意思表示，但甲作为夫妻共同财产的共有人，甲将自己的部分赠与丙，并未损害乙的利益。且丙作为案涉房屋买受人地位系甲和乙认可的结果，丙虽未实际出资，但基于其当时作为未成年的家庭成员成为案涉房屋买受人的事实，在当事人各方说辞不一、证据不足的情况下，按照最有利于维护未成年人权益的原则考虑，结合乙自述内容“为了孩子的利益，我已经付出了很多。”一审法院认定甲、乙具有让丙取得部分房产的意思表示，具有事实和法律依据，故一审法院认定案涉房屋由甲、乙、丙共同共有并无不当。

律师简介

李悦

北京京师（杭州）律师事务所

律师

教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）

专业领域：

1.破产法律实务及研究 民商事权益争议

2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》