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如何认定规避流押条款的房屋买卖合同效力？

2023/10/24

本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。

2014年10月，甲（借款人，抵押人）与乙（出借人，抵押权人）签订《借款抵押合同》，约定甲向乙借款120万元，借款期限为2014年10月20日至2014年12月19日止，甲以其名下的A房屋（建筑面积71.84平米）抵押给乙。当天下午，甲与丁网签一份《房地产买卖合同》，约定甲将A房屋出让给丁，转让价为150万元。

2014年10月20日，甲出具委托书（并办理了公证），受托人为丙（与丁系亲兄弟），委托事项包括对A房屋的房屋买卖、办理房屋转移登记、注销房地产抵押登记、代收房款等事项。2014年10月30日，公证处对案涉《借款抵押合同》赋予强制执行效力进行公证。

2015年4月30日，丙作为甲（出售方）的委托代理人与丁（买受人）签订案涉房屋买卖合同，网签时间为2015年3月21日，约定A房屋出售给丁，转让价款150万元，2021年5月10日前付清全部款项并办理房屋过户手续。合同对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押物处理等均未作约定。在对A房屋办理了相关涤除手续后，2015年5月18日，A房屋的所有权人变更登记为丁。

根据法院询价，2015年4月底，A房屋的客观合理的市场价格在2.9万元至3.1万元/平米。法院另查明，在(2016)沪01民终1074号相关案件中，乙和丙存在代理买卖房屋情况。该案中黄某以公证委托的形式委托乙办理房屋买卖事宜，2014年12月10日，乙代黄某等将房屋卖给丙。

甲向法院提起诉讼，要求确认案涉房屋买卖合同无效，将A房屋恢复登记至甲名下。

本则案例涉及的焦点问题是规避流押条款的房屋买卖合同效力。

本期话题主要涉及四个问题：其一，案涉房屋买卖合同是否因违反法律的禁止性规定而无效；其二，丁与丙是否存在恶意串通？其三，授权委托书的法律效力。接下来，我们就具体聊聊该话题，供参考。

一、案涉房屋买卖合同因违反法律禁止性规定无效。

（一）关于流押条款

所谓“流押条款”，指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。本次民法典编纂，对于流押条款的效力作了柔化处理，《民法典》第401条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”该法条规定的就是流押条款的效力，具体适用时注意二点：

其一，流押条款无效。第401条虽未明确规定流押条款效力，但根据法条内容可以反推出这个结论。因为如果流押条款具有法律效力，则抵押权人就可以直接取得抵押财产而非“只能依法就抵押财产优先受偿”。

其二，抵押权人依法行使抵押权。这里所指的“依法”，是指抵押权的行使，必须依照法定程序，如抵押权人与抵押人协议，或者委托法院拍卖，不包括抵押权人擅自处分抵押物。

（二）案涉房屋买卖合同效力

回到本案。案涉《借款抵押合同》虽未明确规定甲未能按约归还借款，则A房屋的所有权归属于乙，但乙将款项出借给甲的条件是，要求甲出具授权委托书，授权丙对A房屋享有处分权，具体包括签订房屋买卖合同、办理房屋转移登记、注销房地产抵押登记、代收取房款等事项的代理权限。根据该授权委托书内容，丙实际上已取代了甲对A房屋的处分权，乙事实上也享有了该房屋所有权人的权利，甲未按约归还欠款时，无需与甲商量，随时可以转让抵押房产。据此，法院认为，甲在签订借款合同的同时办理委托,承诺届期不履行还款义务则全权委托丙出售房产的行为,与流押条款具有同质性,应认定无效。

二、丁与丙存在恶意串通。

本案中，丁并非善意第三人。

丁与丙系亲兄弟关系，丁在甲借款当日，就参与其中，其与甲签订了第一份案涉房屋买卖合同，丁明知案涉房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与丙签订案涉房屋买卖合同时，却对于交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节与常规问题均未作约定，明显不符合常理，且丁与丙也未能提供支付案涉房款的相关证明。

法院认为，综观全案,被告（丁）及第三人（乙、丙）事前经过协商,向原告（甲）放贷,事后相互协作,共同配合,在未与原告协商的情况下,凭借原告事先出具的委托书,完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户,一定程度上损害了原告的合法权益,被告及第三人上述行为,难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位,不存在恶意串通的情形的意见,本院不予采纳。

三、授权委托书不具有法律效力。

本案中，乙通过丙自行将抵押房产过户给丁，如前所述，这既不符合民法典关于抵押权的实现方式，也不符合当事人的真实意思表示。法院认为，案涉房屋产权虽登记在原告（甲）名下,但实际仍然由原告表姐一家长期居住,甲向乙借款,同时向丙出具出售案涉房屋的授权委托书,授权丙以甲的名义出售案涉房屋,实际上是一种担保乙的债权得以实现的行为,真实意思是为了借款,而非买卖案涉房屋。同时,乙利用甲急需得到借款,使得甲被迫迎合其意愿,不得已向丙出具出售案涉房屋的公证授权委托书,很难说是出于甲本人意愿。因此,甲出具委托书,授予丙包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利,此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件,应为无效民事行为。

综上，一审法院判决案涉房屋买卖合同无效；丁协助甲将案涉房屋恢复登记至甲名下；甲协助乙恢复抵押登记。二审维持原判。

律师简介

李悦律师 北京京师（杭州）律师事务所

教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）

专业领域：

1.破产法律实务及研究 民商事权益争议

2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》

个人荣誉：

1.获杭州市律师协会2015年度嘉奖。

2.论文《行使船舶优先权与破产程序冲突研究》获第四届（2018年度）杭州律师论坛优秀奖。

3.论文《破产撤销权构成要件探析》获第五届（2015年度）浙江律师论坛论文二等奖。

4.论文《破产案件中让与担保物优先清偿权问题》获2016年度杭州律师论坛企业重整与清算分论坛一等奖。