作者：北京市京师（珠海）律师事务所

联合发布：珠海房产之窗

珠海市物业合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控白皮书

目 录

一、前言

二、珠海市物业服务合同纠纷案件检索分析

三、珠海市物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

四、基于物业服务企业的法律风险防控建议

五、基于业主的风险防控建议

六、新冠肺炎防疫期间物业服务企业的风险防范建议

七、附录

八、结语

前 言

近年来，随着人们维权意识不断提高，业主委员会在各个居民小区的建立，物业服务企业承担的法律风险越来越大，同时《民法典》的出台也完善了物业服务合同的签订规则。为了构建和谐、良好、相互配合的物业服务关系，必须有效规避和防范在物业服务过程中面临的各种法律风险。

北京市京师（珠海）律师事务所通过对中国裁判文书网上公布的2020年广东省珠海市所有物业服务合同纠纷案件的裁判文书进行分类、整理、分析，对物业服务合同纠纷案件的基本情况、产生原因、争议焦点等进行总结，并形成本书，旨在为珠海市物业服务合同纠纷案件的现状进行全面地了解。并结合相关司法实务和理论观点，对业主以及物业服务企业双方构成良好的物业服务关系往来提出法律风险防控建议，为买卖双方提供借鉴和参考。

本书以2020年11月30日24时为时间节点在中国裁判文书网以及alpha案例库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本书对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。

珠海市物业服务合同纠纷案件检索分析

（一）检索条件

1.数据来源：中国裁判文书网、alpha案例库

2.地域范围：珠海市

3.案件类型：民事-物业服务合同纠纷案件

4.文书类型：判决书

5.时间区间：2020年1月1日-2020年11月30日24时

6.关键词：珠海市、物业服务合同纠纷、判决书

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，综合上述数据库，一共检索到民事判决书174份，去除1份未公开的判决书后，得到173份民事判决书，其中：一审判决书144份，二审判决书29份。以上数据于2020年12月25日从上述数据库获取。

珠海市物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

（一）区域分析：近半数纠纷发生于香洲区

通过分析数据得知，本报告样本的区域分布情况为：香洲区84件；斗门区43件；金湾区39件；横琴新区7件。

总体上看，发生于香洲区的纠纷居多，占比约49%，其次是斗门区和金湾新区，这与珠海市人口分布情况大致相符。一般情况下，物业服务合同纠纷案件数量与人口数量呈正相关关系。

（二）审级分析：当事人服判息诉率较高

通过分析数据得知，本报告样本中：一审终审案件有144件，占比约83%；二审终审案件29件，占比约17%。

总体上看，在案件数量上，一审终审案件占比更高。反映出珠海市物业服务合同纠纷案件的服判息诉率较高，案件的案情一般不复杂，多数的纠纷能在一审程序中得到解决。

（三）律师聘用分析：物业服务企业方的律师聘用率更高

通过分析数据得知，本报告样本中：业主方聘用律师的案例有22件，业主方的律师聘用率约为13%；物业服务企业方聘用律师的案例有97件，物业服务企业方的律师聘用率约为56%。

总体上看，物业服务企业方的律师聘用率更高，物业服务企业方的律师聘用率比业主方的律师聘用率高出约43个百分点。这反映出物业服务企业方更倾向于聘用律师代理诉讼，相比业主方，物业服务企业方对于律师的需求量更大。

（四）原常见争议焦点分析：诉求主要涉及各项物业费用

通 过 分析数据得知，本报告样本中： 涉及“吸肥费”的纠纷有14件； 涉及“污水处理费”的纠纷有15件； 涉及“设施费”的纠纷有24件； 涉及“垃圾处理费”的纠纷有26件； 涉及“维护维修费”的纠纷有44件； 涉及“违约金”的纠纷有69件； 涉及“滞纳金”的纠纷有73件； 涉及“水电费”的纠纷有98件； 涉及“物业费”的纠纷有166件。

总体上看，珠海市物业服务合同纠纷中，涉及“物业费”的纠纷居多，其次是涉及“水电费”的纠纷和涉及“滞纳金”的纠纷。 这反映出，物业服务合同纠纷的争议焦点一般为物业服务企业方要求业主方支付为各项物业费用，以及逾期支付物业费用后相关违约金或滞纳金的支付。 此外，物业服务合同纠纷中的滞纳金与行政意义上的滞纳金不一样，物业服务合同纠纷中的滞纳金一般是由平等民事主体之间经过协商确定，其在性质上更接近于违约金，且其不具备惩罚性。

（五）律审理期限分析：集中在31-180天区间

通过分析数据得知，本报告样本中：审理期限在31天至90天之间的案例有件82，占比约47%；审理期限在91天至180天之间的案例有52件，占比约30%；审理期限在181天至365天之间的案例有9件，占比约5%；审理期限在365天以上的案例有1件，占比约1%；其它有29件，占比约17%。

总体上看，珠海市物业服务合同纠纷案件的审理期限在31天至90天之间的居多，其次是在91天至180天之间，二者相加后占比达77%，且一审案件的审理期限一般不超过六个月。 这反映出珠海市物业服务合同纠纷案件的审结效率较高，多数案件能在半年内得到解决，符合相关法律要求。

（六）标的终审结果分析：

1.一审裁判结果分析：原告诉求的综合支持率高

通过分析数据得知，本报告样本的一审裁判结果中：原告诉求被全部或部分支持的案件有139件，占比约97%；原告诉求被全部驳回的案件有5件，占比约3%。

总体上看，珠海市物业服务合同纠纷的一审案件中，原告诉求的综合支持率高，约97%的原告诉求能得到法院的全部支持或部分支持。

2.二审裁判结果分析：改判率不高

通过分析数据得知，本报告样本的二审裁判结果中：法院维持原判的案件有10件，占比约34.5%；法院改判的案件有9件，占比约31%；其它裁判结果的案件有10件，占比约34.5%。

总体上看，珠海市物业服务合同纠纷的二审案件中，法院改判率不高，且最终被维持原判的案件数量比最终被改判的案件数量更多。

（七） 高频实体法分析：法律适用较为集中

通过分析数据得知，本报告样本中，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“违约责任”、第八条“依合同履行义务原则”和第六十条“严格履行与诚实信用”被引用的次数最多，分别是94次、92次和83次。

总体上看，珠海市物业服务合同纠纷案件中被高频引用的实体法主要来自于五部法律法规，分别是：《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《珠海经济特区物业管理条例》以及《中华人民共和国民法总则》。这反映出物业服务合同纠纷案件案情一般不复杂，依靠现有法律法规可以有效的解决相关纠纷。

附件：

珠海市物业合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控白皮书.pdf