►作者：苏鹏飞律师

引 言

在城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法实践中，押金（又称保证金、押租金）的性质认定、扣减条件与返还规则是贯穿审判全过程的核心争议焦点之一。作为租赁市场中普遍存在的交易惯例，押金制度旨在平衡出租人与承租人之间的风险分配，既保障出租人因承租人违约可能遭受的损失能够得到及时弥补，又为承租人履行合同义务提供必要的约束机制。然而，由于我国现行《民法典》及相关司法解释未对租赁合同押金的法律性质作出明确界定，司法实践中对押金与定金、违约金的关系、押金能否与违约金并用、押金返还的条件与范围等问题存在不同认识，导致裁判尺度不一，影响了当事人的权利预期与司法公信力。

近年来，最高人民法院及各高级人民法院通过发布典型案例、会议纪要及司法解答等形式，逐步统一了房屋租赁合同押金纠纷的裁判思路。最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中明确了押金的担保性质与违约金功能的区分，上海市高级人民法院、北京市高级人民法院等地方司法机关也相继出台了相关指导意见，对押金的收取标准、扣减条件、违约责任上限等问题作出了具体规定。这些裁判规则的形成，为规范租赁市场秩序、平衡当事人权益提供了重要指引。

本文以最高人民法院及地方高级人民法院典型案例为切入点，系统梳理房屋租赁合同中押金（保证金）的性质认定标准、返还规则、违约责任承担及实务抗辩要点，深入剖析理论基础与实践适用中的难点问题，结合最新立法动态与司法实践提出针对性指引，为租赁合同当事人维权、司法实务裁判提供参考。

一、案情简介

案例：某某公司 1 与某某公司 2 房屋租赁合同纠纷案〔上海市第一中级人民法院（2023）沪 01 民终 5540 号〕

1. 当事人基本情况

上诉人（原审被告）：某某公司1

被上诉人（原审原告）：某某公司2

2. 诉争租赁关系基本情况

2021年5月13日，某某公司2（甲方、出租方）与某某公司1（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定某某公司2将坐落于上海市徐汇区XX路XX号XX商场的XX和XX号商铺出租给某某公司1 用于商业经营。合同主要条款如下：

（1）租赁期限：自交付日起96个月，后经补充协议二变更为自 2021年12月1日至2029年11月30日。

（2）装修期：120天，自2021年12月1日至2022年3月30日，装修期内免租金。

（3）租金标准：2022年3月31日至2023年11月30日固定租金为 3元/平方米/日，每月含税租金总额为73,171.55元。

（4）管理费标准：每月含税管理费为36,084.60元，支付方式和时间与租金一致。

（5）保证金条款：乙方应于合同签订时支付租赁保证金 292,686.20元（相当于最后一个年度3个月租金）、物业管理费保证金108,253.80 元（相当于3个月管理费）、公用事业费保证金 40,094.00元。合同第7.3条约定：“租赁保证金和物业管理费保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证，若乙方违反本合同的规定，则甲方或甲方管理公司有权以租赁保证金或物业管理费保证金抵付乙方所欠款项及甲方或甲方管理公司损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金、物业管理费保证金。”合同第 12.3 条约定：“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。”

（6）违约责任：乙方逾期支付任何应付款项超过30天的，甲方有权解除合同；乙方违约导致合同解除的，应支付相当于6个月租金和6个月管理费的违约金。

协议签订后，某某公司1于2021年8月27日支付了50%的租赁保证金146,343.10元、50%的物业费保证金54,126.90元及50%的公用事业费押金20,047元，但未支付剩余保证金及装修期管理费。2021年12月1日，某某公司2按约向某某公司1交付了商铺，某某公司1于2022年2月完成了商铺围栏搭建。

2022 年3月31日至2022年5月31日，系争商铺所在商场因疫情防控停业。某某公司1未支付2022年3月31日起的租金及2021年12 月1日起的管理费。经某某公司2多次催告，某某公司1仍未支付欠款。2022年7月8日，某某公司2向某某公司1发送《关于解除合同并要求承担违约责任的函》，通知自2022年6月10日起解除合同，并要求某某公司1支付欠付费用及违约金。

3. 诉讼请求

某某公司2向一审法院起诉请求：

（1）确认双方签订的《商铺租赁合同》于2022年6月10日解除；

（2）判令某某公司1支付2021年3月31日至2022年6月10日期间租金173,093.99元、2021年12月1日至2022年6月10日的管理费 144,310.69元；

（3）判令某某公司1支付逾期付款违约金56,148.71元（按日利率 0.1% 计算至合同解除之日）；

（4）判令某某公司1支付合同解除违约金327,768.45元；

（5）判令某某公司1已支付的租赁保证金146,343.10元、物业费保证金54,126.90元、公用事业费押金20,047元由某某公司2没收。

4. 抗辩理由

某某公司1抗辩理由：

（1）其未付款项系受疫情等不可抗力影响，不应认定为违约行为；

（2）一审法院同时适用违约金条款和扣除保证金属于重复计算违约责任，有违公平原则；

（3）履约保证金具有违约金性质，两者不能同时适用，保证金应用于抵扣欠付费用；

（4）双方系协议解除合同，不存在违约解除情形，不应支付解约违约金；

（5）某某公司2系国有企业，应按照上海市相关政策免除其 6 个月租金。

5. 裁判结果及理由

（1）一审法院裁判结果及理由

一审法院经审理认为，双方签订的租赁合同及补充协议系真实意思表示，合法有效。某某公司1未足额支付保证金及租金等费用，经催告后仍未支付，构成违约，某某公司2有权解除合同。合同于 2022年7月8日解除通知送达之日解除。

关于租金，一审法院认定2021年12月1日至2022年3月30日为装修免租期，2022年3月31日至2022年5月31日因疫情防控免除租金，仅支持2022年6月1日至6月10日的租金24,390.52元。关于管理费，扣除双方约定的2022年1月28日至2月16日免收期间，支持管理费144,310.69元。

关于逾期付款违约金，一审法院酌情将计算标准调整为日万分之二。关于解约违约金，结合合同履行情况、某某公司1的过错程度及公平原则，酌情调整为163,884.23元。关于保证金，根据合同第 12.3条约定，某某公司2有权没收某某公司1已支付的租赁保证金、物业费保证金及公用事业费押金。

据此，一审法院判决：①确认双方合同于2022年7月8日解除；②某某公司1支付租金24,390.52元、管理费144,310.69元；③某某公司1支付逾期付款违约金（按日万分之二标准计算）；④某某公司1支付解约违约金163,884.23元；⑤某某公司1已支付的保证金及押金由某某公司2没收；⑥驳回某某公司2其余诉讼请求。

（2）二审法院裁判结果及理由

二审法院驳回上诉，维持原判。核心理由如下：

第一，某某公司1作为承租人，按时支付保证金、押金及租金等费用是其主要合同义务。其未足额支付相关费用，经多次催讨未果，已构成违约，某某公司2有权解除合同。

第二，关于违约责任是否重复计算问题，双方在合同中约定了多个违约金条款，但因违约金性质不同，且一审法院已对违约金作出调整，不存在重复计算问题。

第三，关于保证金没收问题，根据合同第12.3条约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。

第四，关于疫情减免租金问题，一审法院已免除2022年3月31日至 5月31日的租金，充分考虑了疫情影响，某某公司1要求再免除 6 个月租金的理由不充分。

6. 裁判要旨

（1）房屋租赁合同中约定“出租人行使合同解除权的，承租人已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还”的，该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。承租人违约导致合同解除的，出租人有权依约没收保证金。

（2）租赁合同中同时约定逾期付款违约金、解约违约金及保证金没收条款的，因各违约金性质不同，且法院已对违约金数额作出调整的，不存在重复计算违约责任问题。

（3）疫情期间的租金减免应根据疫情对合同履行的实际影响程度合理确定，法院已免除疫情封控期间租金的，承租人再要求额外减免租金的，不予支持。

二、实务经验总结

（一）房屋租赁合同押金（保证金）的概念界定与本质属性

房屋租赁合同中的押金（又称保证金、押租金），是指承租人在租赁关系成立时，为担保其履行租赁合同项下的各项义务（如按时支付租金、水电气费、妥善保管租赁物、合同终止后按时交还房屋等）而向出租人支付的一定数额的金钱。押金制度是租赁市场长期形成的交易惯例，其核心功能在于降低出租人因承租人不履行合同义务而面临的经济风险，同时对承租人的履约行为形成有效约束。

从法律性质来看，押金并非一个严格意义上的法律概念，我国《民法典》并未对其作出专门规定，而是通过司法实践逐步明确其法律属性。综合最高人民法院及各高级人民法院的裁判观点，房屋租赁合同押金具有以下三重核心特征：

第一，担保性与补偿性兼具。押金的首要功能是担保承租人履行合同义务，当承租人出现违约行为给出租人造成损失时，出租人可以从押金中优先受偿。与定金的惩罚性不同，押金的核心在于 “补偿性”，即扣除金额不得超过出租人的实际损失。最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中明确指出：“租赁合同押金的功能在于：一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害，出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担，故这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。”这一观点准确界定了押金的担保功能与补偿性质。

第二，金钱质押属性与非典型担保特征。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第七十条规定：“债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，承租人交付出租人的押金如果符合特户要求，形成特定化质物，可以成立金钱质权；如押金混同于一般资金账户，未按照特户管理的，则不成立质权，而属于非典型担保。实践中，绝大多数租赁合同押金并未进行特定化处理，而是由出租人直接收取并存入其一般账户，因此通常被认定为具有非典型担保性质。

第三，意定性与实践性。押金是基于租赁双方约定产生的，“约则有，不约则无”。如果租赁合同中没有约定押金条款，出租人无权要求承租人支付押金。同时，押金合同是实践性合同，自押金实际交付之日起生效。如果承租人未按约定支付押金，出租人不能强制要求其支付，只能主张违约责任。

关于押金与定金、订金的区别，是司法实践中经常遇到的问题。三者虽然在形式上都表现为一方向另一方支付一定数额的金钱，但法律性质截然不同，适用规则也存在重大差异。定金适用著名的“定金罚则”，即给付定金的一方根本违约时，无权请求返还定金；收受定金的一方根本违约时，应当双倍返还定金，具有明显的惩罚性。订金则属于预付款性质，不具有担保功能，任何一方违约，均应按预付款规则退还。而押金的核心在于补偿性，扣除金额不得超过出租人的实际损失，多退少补。

值得注意的是，实践中有些租赁合同虽然使用了“保证金”或“押金”的名称，但约定了类似定金罚则的内容，如“承租方无正当理由提前解除合同的，出租方有权没收租赁押金；出租方无正当理由提前解除合同的，将双倍返还押金”。对于此类约定，司法实践中存在不同认识。一种观点认为，根据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第六十七条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。”因此，只要没有明确约定为 “定金”，就不能适用定金罚则。另一种观点则认为，理解押金或担保金是否具有定金性质，不宜僵硬只看是否约定了“定金”字样，应当实质从定金设立和运用规则上去理解。如果押金约定具有“守约方没收”和“违约方双倍返还”的担保功能，即使没有明确记载为“定金”字样，也应当具有定金担保功能。

最高人民法院第二巡回法庭 2021年第18次法官会议纪要对此问题作出了明确回应：“履约保证金兼具保证金质押和违约金的双重属性……当事人约定的履约保证金过高时，可以适用违约金酌减规则。”这一观点为司法实践提供了重要指引。根据该纪要，对于约定了双倍返还条款的保证金，应当认定为兼具违约金性质，而非定金性质，因此不适用定金罚则，但可以适用违约金酌减规则。这一认定既尊重了当事人的意思自治，又避免了因惩罚性过强而导致的不公平结果。

（二）押金（保证金）性质认定的理论基础

1. 意思自治与合同自由原则

意思自治是民法的基本原则，也是合同法的核心。在不违反法律强制性规定和公序良俗的前提下，当事人有权自由约定合同内容，包括押金的数额、扣减条件、返还时间等。司法实践中，法院通常会尊重当事人的合法约定，只要押金条款是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，就应当认定为有效。

例如，在（2023）沪01民终5540号案中，法院认为合同第12.3条关于“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还”的约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，因此支持了出租人没收保证金的诉讼请求。这一裁判充分体现了对当事人意思自治的尊重。

当然，意思自治并非绝对自由。如果押金条款存在格式条款无效情形，或者约定的违约金过高，法院可以依法进行调整。《民法典》第四百九十六条规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”这些规定为限制格式押金条款的滥用提供了法律依据。

2. 公平原则与利益平衡理念

公平原则是民法的另一项基本原则，要求民事主体在从事民事活动时应当遵循公平理念，合理确定各方的权利和义务。在押金纠纷中，公平原则主要体现在两个方面：一是押金数额应当合理，不得过高；二是押金扣减应当与实际损失相当，不得过度惩罚。

关于押金数额，虽然法律没有明确规定上限，但实践中通常以 1-3 个月租金为宜。《北京市住房租赁条例》第三十六条第一款明确规定：“住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。”这一规定虽然仅适用于住房租赁企业，但对普通租赁也具有参考意义。如果押金数额过高，明显超出了担保承租人履行义务的合理需要，法院可以根据公平原则予以调整。

关于押金扣减，根据损失填平原则，出租人扣除押金的数额应当与其实际损失相当。如果出租人扣除的押金超过了其实际损失，承租人有权要求返还超出部分。《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。“ 由于押金兼具违约金性质，因此该规定同样适用于押金纠纷。

3. 诚实信用原则

诚实信用原则被称为民法的 “帝王条款”，要求民事主体在从事民事活动时应当诚实守信，以善意的方式行使权利、履行义务。在押金纠纷中，诚实信用原则主要体现在以下几个方面：

一是出租人应当善意行使押金扣减权。出租人不得无故扣减承租人的押金，只有在承租人确实存在违约行为且给出租人造成了实际损失的情况下，才能扣减相应数额的押金。如果出租人虚构损失、恶意扣减押金，应当承担相应的法律责任。

二是承租人应当妥善履行合同义务。承租人应当按时支付租金及其他费用，妥善保管租赁物，不得擅自改变房屋用途或损坏房屋设施。如果承租人违反合同义务，应当承担相应的违约责任，出租人有权从押金中扣除相应损失。

三是合同终止后，出租人应当及时返还押金。租赁合同履行完毕或解除后，承租人已履行全部合同义务且未给出租人造成损失的，出租人应当在合理期限内将押金全额返还给承租人。如果出租人无故拖延返还押金，应当支付逾期利息。

4. 物权法定与非典型担保的开放态度

物权法定原则是物权法的基本原则，要求物权的种类和内容由法律规定，当事人不得自行创设。传统民法理论认为，金钱作为一般等价物，占有即所有，因此不能作为质权的标的物。但随着经济社会的发展，金钱质押作为一种特殊的担保形式逐渐得到认可。

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第七十条明确规定了保证金账户质押的效力，为金钱质押提供了法律依据。同时，《民法典》第三百八十八条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”这一规定将“其他具有担保功能的合同”纳入担保合同的范畴，为非典型担保的发展留下了空间。

在房屋租赁合同押金纠纷中，虽然绝大多数押金并未设立专门的保证金账户，不构成严格意义上的金钱质权，但法院普遍认可其担保功能。这种做法既符合市场交易惯例，又体现了对非典型担保的开放态度，有利于平衡当事人的利益，保障交易安全。

（三）押金（保证金）性质认定的核心标准

1. 合同约定优先标准

如前所述，押金是基于当事人约定产生的，因此合同约定是认定押金性质的首要标准。法院在审理押金纠纷时，首先会审查租赁合同中关于押金的具体约定，包括押金的数额、用途、扣减条件、返还时间等。如果合同中对押金的性质有明确约定，只要不违反法律强制性规定，就应当按照合同约定处理。

例如，如果合同中明确约定“本合同项下的保证金具有定金性质，适用定金罚则”，那么在一方违约时，就应当适用定金罚则。如果合同中约定“保证金用于抵扣承租人欠付的租金、水电费及其他费用”，那么保证金就主要具有预付款和担保的双重性质。如果合同中约定“承租人违约导致合同解除的，保证金不予退还”，那么保证金就兼具担保和违约金的性质。

需要注意的是，合同约定优先并不意味着法院完全被动地按照合同约定处理。如果合同约定的押金条款存在无效情形，或者约定的违约金过高，法院可以依法进行调整。此外，如果合同对押金的性质约定不明确，法院应当根据合同的整体内容、交易习惯及诚实信用原则进行解释。

2. 功能与目的标准

在合同对押金性质约定不明确的情况下，法院通常会根据押金的功能与目的来认定其性质。押金的核心功能是担保承租人履行合同义务，补偿出租人因承租人违约可能遭受的损失。因此，无论合同中使用的是“押金”、“保证金”还是“担保金”等名称，只要其目的是为了担保承租人履行义务，就应当认定为具有担保性质。

同时，法院还会根据押金的具体用途来进一步细化其性质。如果押金主要用于担保承租人支付租金，那么就具有租金担保的性质；如果押金主要用于担保承租人妥善保管租赁物，那么就具有损害赔偿担保的性质；如果押金既用于担保租金支付，又用于担保租赁物损坏赔偿，那么就具有综合担保的性质。

3. 交易习惯标准

交易习惯是指在某一领域、某一行业或某一类交易关系中，为人们所普遍认可和遵循的行为模式。在押金纠纷中，交易习惯是认定押金性质的重要参考标准。例如，在房屋租赁市场中，通常约定押金为 1-3 个月租金，主要用于担保承租人支付租金、水电费及赔偿租赁物损坏损失。如果合同中没有特别约定，法院通常会按照这一交易习惯来认定押金的性质和用途。

《民法典》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”这一规定为交易习惯的适用提供了法律依据。在适用交易习惯时，法院应当审查该习惯是否在特定领域内为大多数人所普遍知晓和遵循，是否符合公平原则和诚实信用原则。

4. 实质重于形式标准

实质重于形式是司法实践中普遍遵循的一项原则，要求法院在审理案件时，应当注重法律行为的实质内容，而不仅仅是其形式表现。在押金性质认定中，实质重于形式原则主要体现在以下两个方面：

一是不局限于合同中使用的名称。无论合同中使用的是“押金”、“保证金”、“担保金”还是“订金”等名称，法院都会根据其实质内容来认定其性质。如果合同中虽然使用了“订金”的名称，但约定了“违约方无权要求返还”或“双倍返还”等内容，法院可能会认定其具有定金或违约金性质。反之，如果合同中虽然使用了 “定金”的名称，但没有约定定金罚则，法院可能会认定其不具有定金性质。

二是不局限于合同的表面约定。如果合同表面上约定的是押金，但实际上是为了规避法律关于定金的规定，或者存在其他虚假意思表示，法院会根据真实的法律关系来认定其性质。例如，如果合同中约定的押金数额明显过高，且约定了“违约方无权要求返还”，但实际上是为了获取非法利益，法院可能会认定该约定无效。

（四）押金（保证金）返还的裁判规则

1. 全额返还的情形

根据法律规定和司法实践，在下列情形下，出租人应当将押金全额返还给承租人：

（1）租赁合同正常履行完毕，承租人已履行全部合同义务。这是押金全额返还的最常见情形。如果租赁合同期限届满，承租人已按时支付全部租金及其他费用，妥善保管了租赁物，且未给出租人造成任何损失，出租人应当在合同终止后的合理期限内将押金全额返还给承租人。

（2）租赁合同因不可归责于双方的事由而解除。如果租赁合同因不可抗力、情势变更等不可归责于双方的事由而解除，双方均无过错，出租人应当将押金全额返还给承租人。例如，因政府征收、拆迁导致租赁合同无法继续履行的，出租人应当返还押金。

（3）租赁合同因出租人违约而解除。如果出租人存在根本违约行为，如未按约定交付房屋、提供的房屋不符合安全标准、擅自进入租赁房屋等，导致承租人解除合同的，出租人不仅应当返还押金，还应当承担违约责任，赔偿承租人的损失。

（4）租赁合同被确认无效或被撤销。如果租赁合同因违反法律强制性规定而被确认无效，或者因存在欺诈、胁迫等情形而被撤销，双方应当返还因该合同取得的财产。出租人应当将收取的押金返还给承租人，承租人应当将房屋返还给出租人。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2. 差额返还的情形

在下列情形下，出租人可以从押金中扣除相应费用后，将剩余部分返还给承租人：

（1）承租人欠付租金、水电费、物业费等费用。如果承租人在租赁期间欠付租金、水电费、物业费等应当由其承担的费用，出租人有权从押金中扣除相应数额。扣除后押金有剩余的，应当返还给承租人；不足部分，出租人有权向承租人追偿。

（2）承租人造成租赁物损坏。如果承租人因使用不当或故意行为造成租赁物损坏，应当承担赔偿责任。出租人有权从押金中扣除维修费用或赔偿金额。扣除后押金有剩余的，应当返还给承租人；不足部分，出租人有权向承租人追偿。需要注意的是，正常使用造成的自然损耗除外。

（3）承租人违约导致合同解除，但约定的违约金低于押金数额。如果承租人违约导致合同解除，合同中约定了违约金，但违约金数额低于押金数额的，出租人可以从押金中扣除违约金后，将剩余部分返还给承租人。如果违约金数额高于押金数额的，出租人除没收押金外，还可以要求承租人支付差额部分，但违约金过高的，承租人可以请求法院调整。

3. 不予返还的情形

在下列情形下，出租人有权不予返还押金：

（1）合同明确约定承租人违约导致合同解除的，押金不予退还。如前所述，如果租赁合同中明确约定 “承租人违约导致合同解除的，已支付的押金不予退还“，且该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，那么在承租人违约导致合同解除时，出租人有权依约没收押金。

（2）承租人根本违约，给出租人造成的损失相当于或超过押金数额。如果承租人存在根本违约行为，如长期拖欠租金、擅自转租、擅自改变房屋用途、损坏房屋主体结构等，给出租人造成的损失相当于或超过押金数额的，出租人有权不予返还押金。如果损失超过押金数额的，出租人还有权要求承租人赔偿超出部分。

（3）承租人未按约定时间交还房屋。如果租赁合同终止后，承租人未按约定时间交还房屋，应当支付逾期腾房占有使用费。出租人有权从押金中扣除相应的占有使用费。如果逾期时间较长，占有使用费相当于或超过押金数额的，出租人有权不予返还押金。

需要注意的是，出租人不予返还押金必须有合同依据或法律依据，且应当举证证明承租人存在违约行为及实际损失的存在。如果出租人无法举证证明，应当承担举证不能的法律后果，将押金返还给承租人。

4. 押金返还的时间与逾期责任

关于押金返还的时间，租赁合同有约定的从约定。如果合同没有约定，应当在合理期限内返还。实践中，“合理期限”通常为租赁合同终止后的7-15天，以便出租人对房屋进行验收，核算相关费用。

如果出租人未在约定或合理期限内返还押金，应当承担逾期利息。逾期利息的计算标准，有约定的从约定；没有约定的，通常按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。

（五）押金（保证金）与违约金并用的裁判规则

房屋租赁合同中往往同时约定押金条款和违约金条款，当承租人违约时，出租人能否同时主张没收押金和支付违约金，是司法实践中争议较大的问题。对此，各地法院的裁判观点并不完全一致，主要存在以下三种观点：

1. 择一适用说

该观点认为，押金本质上属于违约金，因此不能与违约金并用。如果合同中同时约定了押金和违约金，出租人只能选择其一主张权利。其主要理由是：押金和违约金的功能都是为了弥补守约方因违约所遭受的损失，如果同时适用，会导致双重赔偿，违反损失填平原则和公平原则。

例如，江苏省无锡市中级人民法院在（2025）苏 02 民终 2567 号案中认为：“违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。本案中，虽然双方在合同中既约定了履约保证金，又约定了违约金条款，但案涉的履约保证金兼具保证金质押和违约金的功能，约定的履约保证金原则上也是违约金，故履约保证金与违约金在本案中不能并用。“

2. 合并调整说

该观点认为，押金和违约金可以并用，但总额不得超过出租人的实际损失。如果总额过高，法院可以根据当事人的请求予以调整。其主要理由是：押金和违约金虽然都具有补偿功能，但侧重点不同。押金主要用于担保承租人履行合同义务，具有预先赔付的性质；违约金主要用于惩罚违约行为，补偿守约方的损失。两者并用并不必然导致双重赔偿，只要总额不超过实际损失，就符合公平原则。

例如，上海市第一中级人民法院在（2023）沪 01 民终 5540 号案中认为：“本院也注意到双方在合同中约定多个违约金，然因违约金的性质不同，并且一审法院已对违约金作出调整，因此某某公司 1 关于存在重复约定及重复判决的上诉异议，本院不予采纳。

3. 区分情形说

该观点认为，押金和违约金能否并用，应当根据两者针对的违约行为是否相同来确定。如果押金和违约金针对的是同一违约行为，那么不能并用，出租人只能选择其一；如果针对的是不同的违约行为，那么可以并用。

例如，广东省广州市中级人民法院在（2025）粤 01 民终 9686 号案中认为：“案涉租赁合同因某甲公司提前退租而提前终止，某甲公司构成违约，依照双方租赁合同第 21.4.2 条的约定，某乙公司有权没收案涉保证金。至于一审法院判决某甲公司应支付的逾期付款违约金，实际是因某甲公司未按时支付租金给某乙公司造成的逾期付款损失，与案涉保证金的没收并不冲突，一审法院处理妥当，本院予以维持。”

综合最高人民法院及各高级人民法院的裁判观点，目前司法实践中倾向于采纳合并调整说，即押金和违约金可以并用，但总额应当控制在合理范围内。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的 ' 过分高于造成的损失 '。” 因此，押金和违约金的总额如果超过出租人实际损失的 130%，承租人可以请求法院予以适当减少。

关于“合理范围”的具体标准，各地法院在司法实践中形成了一些参考尺度。例如，上海市高级人民法院在《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》中规定，守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，可以参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。同时，上海法院在审理房屋租赁合同纠纷时，通常将违约金（含保证金）总额控制在 2-6 个月租金范围内，一般不超过 3 个月租金。

三、延伸参考案例

（一）江阴某开发公司与江阴市某化纤公司、江阴市某体育公司房屋租赁合同纠纷案〔江苏省无锡市中级人民法院（2025）苏 02 民终 2531 号〕

1. 案件核心事实

江阴某开发公司将房屋出租给江阴市某化纤公司和江阴市某体育公司，合同约定：承租人逾期支付租金超过一定期限的，出租人有权解除合同，没收保证金，并要求承租人支付剩余租金 5% 的违约金。后因承租人长期拖欠租金，出租人诉至法院，要求解除合同、没收保证金 318775.5 元、支付违约金 170704.3 元，并按双倍原合同租金标准支付房屋占有使用费。

2. 裁判规则总结

依据违约金填补损失的原则，出租人同时主张没收保证金、支付违约金和双倍占有使用费明显高于其实际遭受的损失。法院考虑已判令承租人按原合同标准支付租金至搬离之日止，出租人已不存在因承租人占用房屋造成的租金损失，其因承租人违约提前解除合同造成的损失主要为空档期的租金损失。承租人原支付的保证金 318775.5 元（接近半年租金）可以填补该损失，故法院支持没收保证金，但对其余违约责任主张不予支持。

（二）三元里公司与时畅公司房屋租赁合同纠纷案〔广东省高级人民法院（2019）粤民终 1077 号〕

1. 案件核心事实

三元里公司与时畅公司签订《租赁合同书》，约定：合同期满，时畅公司无违约事项的，三元里公司应将保证金不计息退还；如三元里公司违约单方解除合同的，双倍退还保证金；如时畅公司违约单方解除合同的，保证金不予退还。后因时畅公司违约导致合同解除，三元里公司诉至法院，要求没收保证金 3000 万元，并支付违约金。

2. 裁判规则总结

案涉合同中关于履行保证金的约定符合担保法关于定金的规定，且双方对履行保证金属于定金性质并无异议，故应认定为定金。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。三元里公司已优先选择适用定金条款，故对其违约金请求不予支持。

（三）某甲公司与周某某房屋租赁合同纠纷案〔江苏省无锡市中级人民法院（2025）苏 02 民终 2567 号〕

1. 案件核心事实

某甲公司承租周某某的房屋用于经营，合同约定：承租人逾期支付租金超过 30 日的，出租人有权解除合同，没收履约保证金，并另行支付一年的租金作为违约金。后因某甲公司未按约支付租金，周某某诉至法院，要求解除合同、没收履约保证金、支付一年租金的违约金。

2. 裁判规则总结

违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。本案中，因某甲公司违约给周某某造成的损失主要是房屋空置损失。周某某未提交证据证明已采取积极有效的措施以减少损失扩大，法院综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金为 20000 元。关于履约保证金，虽然双方在合同中既约定了履约保证金，又约定了违约金条款，但案涉的履约保证金兼具保证金质押和违约金的功能，约定的履约保证金原则上也是违约金，故履约保证金与违约金不能并用，履约保证金应予以抵扣欠付费用。

四、相关法律规定

（一）法律

1. 《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

核心意义：确立了合同全面履行原则和诚实信用原则，是判断当事人是否履行合同义务、是否存在违约行为的基本依据，也是押金制度适用的基本原则。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

核心意义：规定了违约责任的基本承担方式，为出租人要求承租人承担违约责任、从押金中扣除损失提供了法律依据。

第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

核心意义：规定了违约金的调整规则，由于押金兼具违约金性质，该条同样适用于押金纠纷，为法院调整过高的押金没收条款提供了法律依据。

第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

核心意义：规定了定金的性质、成立条件和数额限制，为区分押金与定金提供了法律依据。

第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

核心意义：规定了违约金与定金的适用规则，对于认定兼具定金性质的押金与违约金能否并用具有重要参考意义。

第三百八十八条第一款：设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

核心意义：将 “其他具有担保功能的合同”纳入担保合同的范畴，为认定押金的非典型担保性质提供了法律依据。

第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

核心意义：界定了租赁合同的概念，是房屋租赁合同纠纷的基本法律依据。

第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

核心意义：明确了承租人正常使用租赁物造成的自然损耗不承担赔偿责任，出租人不得因此扣减押金。

第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

核心意义：规定了承租人不当使用租赁物造成损失的赔偿责任，出租人有权从押金中扣除相应损失。

第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

核心意义：规定了承租人的妥善保管义务，承租人因保管不善造成租赁物损坏的，应当承担赔偿责任，出租人有权从押金中扣除相应损失。

（二）司法解释

1. 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28 号）

第六十七条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。

核心意义：明确了押金与定金的区分标准，即是否约定了定金性质。没有约定定金性质的，不能适用定金罚则。

第七十条：债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。当事人以保证金账户内的款项浮动为由，主张实际控制该账户的债权人对账户内的款项不享有优先受偿权的，人民法院不予支持。

核心意义：规定了保证金账户质押的效力，为认定特定化押金的金钱质权性质提供了法律依据。

2. 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）

第六十四条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应当提供相应的证据。

人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。

核心意义：规定了违约金过高的举证责任分配和衡量因素，为法院调整押金与违约金的总额提供了具体指引。

第六十五条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失“。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。

核心意义：明确了 “过分高于造成的损失“ 的判断标准，即超过损失的 30%，为调整过高的押金没收条款提供了具体参考。

（三）地方高级人民法院司法文件

1. 《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》（沪高法民二〔2009〕13 号）

第八条：法院依据《关于适用 <中华人民共和国合同法> 若干问题的解释（二）》第 29 条第一款判断违约金是否过高时，要避免简单采用固定比例的 “一刀切“ 的认定方式，应当依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考量以下因素：（1）合同履行程度（2）违约方的过程程度（3）合同的预期利益（4）当事人缔约地位的强弱（5）是否适用格式合同或条款（6）当事人是否已在诉请中对违约金进行减让（7）违约金计算基数（法官根据具体案件认为应当考量的其他因素）。

第九条：守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。

核心意义：细化了违约金调整的考量因素和实际损失无法确定时的调整标准，为上海地区法院审理押金与违约金并用纠纷提供了具体指引。

2. 《上海市高级人民法院关于印发 <关于民事案件审理的几点具体意见> 的通知》（沪高法民〔2000〕44 号）

第二十七条：实践中，租赁合同的出租人会要求承租人缴纳一定数额的保证金（又称押租），约定在租赁关系终了时，如承租人欠缴租金或有其他债务不履行，出租人可以扣去相应金额，只就其差额返还给承租人。对于这种约定我们认为，押租的目的在于担保承租人租赁债务的履行，属金钱担保性质。就房屋租赁而言，押租主要是防止迟延缴纳租金以及承租人损害房屋及其设施行为的发生。对于押租，我们法律没有规定，甚至刚刚出台的统一合同法也无明文规定。可是在实践中押租却颇为常见，如果租赁关系双方通过订立合同来肯定收取押租的权利，我们认为该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当肯定其效力。

核心意义：明确了押金的金钱担保性质和法律效力，是上海地区法院审理押金纠纷的重要参考依据。

第二十八条：租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？

对此有不同的观点。

第一种意见认为，未履行期间发生的租金，视为出租人的损失，由承租人予以全额赔偿。

第二种意见认为，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过 3 个月的，补偿额按 3 个月租金计付；剩余租期不满 3 个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。

第三种意见认为，租赁合同解除后，市场租金与原合同租金的差额视为出租人的损失，由承租人予以赔偿。市场租金等于或高于原合同租金的，承租人不予赔偿。

我们认为，人民法院审理此类纠纷时，应首先看原合同对此有无特别约定，有特别约定的，从其约定；没有特别约定时应看租赁合同能否继续履行，只有当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，人民法院才能判决合同解除。至于合同解除之后的处理，我们认为，第一种处理结果对承租人而言与合同完全履行无异，对出租人而言，如果他嗣后又将房屋出租予他人，就不存在或者减少损失。因此判决承租人赔偿未履行期间的全部租金损失似不合情理，也不合法理。第三种处理方式，必须考虑剩余租期的市场行情，如果剩余租期相当长，市场行情又起伏不定，法院的实际操作就会相当麻烦，难以实行。因此，我们倾向于第二种意见。

核心意义：明确了承租人单方解除合同的损失赔偿标准，为认定押金没收数额是否合理提供了参考。

3. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462 号）

第 11 条：出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？

房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。

出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

核心意义：规定了出租人行使合同履行抗辩权的条件和限度，对于判断承租人是否构成根本违约、出租人是否有权解除合同并没收押金具有重要参考意义。

（四）行政法规及部门规章

1. 《住房租赁条例》（2025 年 9 月 15 日生效）

第十条：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

核心意义：首次以行政法规的形式对住房租赁押金作出明确规定，确立了 “约定优先、禁止无故扣减“ 的原则，为规范住房租赁押金行为提供了法律依据。

第三十六条：住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。

住房租赁企业应当在租赁合同终止后 3 个工作日内返还押金，不得无故拖延。

核心意义：对住房租赁企业收取押金的数额和返还时间作出了强制性规定，加强了对承租人权益的保护。

2. 《商品房屋租赁管理办法》（2010 年）

第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

核心意义：将押金条款作为房屋租赁合同的一般内容，引导当事人明确约定押金相关事项，减少纠纷的发生。

五、结语

房屋租赁合同中的押金（保证金）制度是平衡出租人与承租人利益的重要机制，其性质认定与返还规则直接关系到当事人的合法权益。虽然我国现行法律未对押金的法律性质作出明确界定，但通过最高人民法院及各高级人民法院的司法实践，已经形成了较为统一的裁判规则：押金兼具担保性与补偿性，本质上属于非典型担保；合同约定是认定押金性质的首要标准，同时应当遵循公平原则与诚实信用原则；押金与违约金可以并用，但总额不得超过出租人的实际损失，过高的部分法院可以予以调整。

对于出租人而言，在签订租赁合同时，应当明确约定押金的数额、用途、扣减条件及返还时间，避免使用模糊表述；在合同履行过程中，应当妥善保管相关证据，如租金支付凭证、水电费发票、房屋损坏照片等；在承租人违约时，应当及时行使权利，避免损失扩大。同时，出租人应当善意行使押金扣减权，不得无故扣减承租人的押金。

对于承租人而言，在签订租赁合同时，应当仔细阅读押金条款，特别是关于没收押金的约定，对不合理的条款及时提出异议；在合同履行过程中，应当按时支付租金及其他费用，妥善保管租赁物；在合同终止时，应当及时与出租人办理房屋交接手续，要求出租人返还押金。如果出租人无故扣减押金或拖延返还，承租人应当及时通过法律途径维护自身合法权益。

作者简介

苏鹏飞 合伙人律师

苏鹏飞律师主要从事重大民商事诉讼与仲裁，公司法律顾问，公司治理、组织架构搭建，公司投融资与收并购，财产保全与执行，知识产权领域，建工领域争端解决（疑难复杂）等法律事务服务工作。

十余载执业期间主导多项亿元投融资项目；代理多起建工领域、股权领域亿元纠纷争议；现任北京师范大学科研院法律顾问。