受麦某的委托，北京市京师律师事务所指派贾鸿斌、闫净圆担任委托人麦某起诉被告和田天悦房地产开发有限公司共有物分割纠纷一案一审阶段的诉讼代理人，结合本案事实和证据，梳理案件争议焦点，律师认为本案聚焦的重点为：一、原告是否依法享有对涉案房屋的所有权；二、原告对涉案房屋是否享有的物权足以排除案外人申请强制执行的民事权益。

一、洛浦县天悦中央花园系原被告按份共有，原告依法享有对涉案房屋的所有权，原告可以随时请求分割

（一）原被告签订了《土地资产联合开发合同》，双方对建筑物天悦中央花园按份共有达成合意，洛浦县天悦中央花园系原被告按份共有。

首先，原被告签订的《土地资产联合开发合同》的性质为土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，原被告签订的合同名称虽然为联合开发合同，但该合同第二条、第五条中关于合作模式、利润分配的约定表明，原告作为土地使用权人，通过向被告转让土地使用权用于合作开发，并不论天悦公司盈亏均可以收取固定收益，即2500平方米的商品住宅及2200平方米的一楼商业门面房，由此可知原被告非合作开发法律关系，双方之间实际存在的基础法律关系为土地使用权转让法律关系，原告无需对被告所负担的债务对外承担连带责任，只需履行合同义务，并取得合同约定的权利。

其次，《土地资产联合开发合同》已经依法成立并生效，原告已经全面履行合同义务。依据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的《土地资产联合开发合同》不违反法律规定，合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应恪守履行。原告已按照合同约定将土地使用权转让给被告，完成了《土地资产联合开发合同》约定的合同义务。

（二）原告依法享有对涉案房屋的物权，原告可以随时请求分割

首先，根据《民法典》第三百五十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外；第二百三十一条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案争议房产虽系被告建造并登记在被告名下，但基于原告在涉案争议房产尚未建造时就与被告就土地使用权流转对价进行了明确约定，即原告将其名下土地使用权转让至被告名下，由被告负责建造房屋，房屋建成后原告取得合同约定面积范围内住宅及门面房的内容，以及原告在将自己拥有的土地变更登记在天悦公司名下时即已履行了主要合同义务的事实，由此可以认定原告在签订《土地资产联合开发合同》以及案涉天悦中央花园建成并具备交付条件后，就已享有2500平方米商品住房及2200平方米商业门面房的物权，即自天悦中央花园建造这一事实行为成就时形成，该物权系原始取得而非继受取得。然在《土地资产联合开发合同》订立时，受天悦中央花园尚未立项施工的客观条件制约，原告与被告在合同中并未明确2500平方米商品住宅具体位置及2200平方米商业门面房的具体房号，但双方已明确将2200平方米商业门面房限定到了一楼。且在天悦中央花园建成后，原告与被告交涉后选定了2500平方米商品住宅的具体楼层号，各方就《土地资产联合开发合同》的具体履行及商品住宅的特定化达成了合意，原告已经取得了涉案房屋的物权。

其次，即使认为原告非相关审批手续载明的合法建造主体，不能以此对涉案房屋进行原始取得，天悦中央花园竣工时间为2014年9月，自2014年起涉案房屋就已由被告交付给原告，原告依法对上述房屋进行占有、使用、收益及实质意义上的处分。原告亦对涉案房屋的物权进行了继受取得。

再次，在产权登记与真正权属不一致情形下，产权登记是一种依当事人申请进行的登记，是物权对外公示的一种重要方式。不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式彰显和说明房产权属的特定作用，与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时，即应依法确认不动产物权的真正归属。就本案而言，第一，因被告原因一直未办理登记手续，导致原告无法对涉案房屋进行权属登记，原告对此并无过错；第二，原告选定的商品住宅房号全部落入被告反担保及和田地区中级人民法院第二次诉中财产保全查封范围内，其过错在被告，系被告在向法院申请将上述案争商品住宅作为反担保要求解除首次查封时，又隐瞒此事实致使原告选定的商品住宅被查封，原告对此亦无过错。反担保法律行为的实施程序和实体都是违法的，无效的。根据《民法典》合同编相关规定虚假意思表示的行为为无效民事法律行为。现原告已提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符，即应依法确认涉案房屋的物权归属，即由原告享有涉案房屋的所有权。

最后，根据《民法典》第二百二十九条之规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。是否进行不动产登记的变更，是所有人的权利，并无法律规定该权利未及时办理产权登记或变更登记而丧失。2017年6月27日，原告麦某与被告天悦公司合作开发房地产合同纠纷一案，和田地区中级人民法院作出（2016）新32民初17号《民事调解书》，调解如下：

1、确认原告与被告签订的《土地资产联合开发合同》《商品房买卖合同》合法有效；

2、被告10日内按照合同约定向原告交付2500平方米商品住宅、2771.55平方米门面房（含一、二楼门面房）。

根据法律规定，调解书与发生法律效力的判决书具有同等法律效力，现调解书已经发生法律效力，2500平方米商品住宅、2771.55平方米门面房为原告所有。现因非原告的过错导致不能对涉案房屋进行产权登记，并不能以此判定原告丧失了对涉案房屋的所有权。

综上，从涉案的房屋的来源及建设过程来看，天悦中央花园建成的基础源于原被告签订的土地使用权转让合同，应属原被告共同的财产。相应地，天悦中央花园建成后亦应为原被告的共同财产，依据合同约定，由原被告按份共有，原告依此取得案涉房屋的所有权。即使原告并非登记在册的权利人，但并不会因此改变原告所得的权利归属。依据《民法典》第三百零三条之规定，按份共有人可以随时请求分割共有财产，现原告提出分割涉案房屋，并过户至原告名下，于法有据，应予支持。

二、原告对涉案房屋享有的物权足以排除案外人申请强制执行的民事权益

（一）原告对涉案房屋享有的物权，案外人张某对被告天悦公司仅享有一般债权

首先，依据上文所述，原告对案涉房屋享有的权利为物权，进一步而言，即物权中的所有权。即便不属于物权，该项权利也符合期待权的范畴。期待权来源于德国法律中的规定，但在我国立法中，并未有关于期待权的具体明确规定。对于期待权，通常解释为，一项非法定的但受到法律保护权利，因为具有部分的权利构成要件，被予以承认。人民大学著名学者王轶先生提出了相关观点，即构成房屋期待权需具备部分房屋所有权的要件，且法律保护该房屋期待权。房屋期待权非法定产权而是一种有效产权，具有物权性，是存在一定的价值并且能够转让的财产性权利。法国民法中就有体现，即对于一项财产，如果未来可以确定取得的对应的财产权利，那么就认定其能够成为物权的客体。于本案而言，原被告签订土地使用权转让合同，原告完成使用权转移，当涉案房屋建成后，原告享有对涉案房屋的期待权，即未来可以确定取得的对应的财产权利。

其次，案外人张某起诉天悦公司追索工程欠款时间为2016年3月，晚于其自述的竣工时间2014年9月一年半时间，已超过六个月的法定行权期限，故张某对涉案争议房产并不享有建设工程价款优先受偿权，其对天悦公司仅享有一般债权。

（二）原告对案涉房屋依法享有排除案外人申请强制执行的民事权益

一方面，在我国立法体系中，物权性权利优于一般债权性权利。另一方面，《民法典》八百零七条规定了建设工程价款的优先受偿权，但同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款的清偿位序要优先于其他的优先性权利，但并不能对抗支付了一定比例购房款的不动产房屋买受人。按照立法解释，该条款打破了传统的保护规则，作为例外性的原则，换言之，为保障不动产房屋买受人的权利，承包人基于该不动产所取得的工程价款优先受偿权就不能应然的对抗不动产房屋买受人的权利。此外，案涉标的物已经实际交付给了原告，且原告已经实际使用，案涉标的物房产相当一部分已经由原告出售、出租给了第三人。因被告原因导致案涉房屋迟迟不能登记至原告名下，从而导致原告已出售的房屋无法顺利给购房人办理过户手续，致使购房的第三人损失惨重，引起新的社会问题。综上，即使案外人张某基于案涉不动产丧失了工程价款优先受偿权，也不能应然地对抗原告及其他购房人的权利，何况案外人张某仅取得了一般债权，其优先权更无从谈起。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。鉴于已有生效调解书认定原告对涉案房屋享有的所有权足以产生对抗物权登记的法律效果。况且，涉案三级法院的法律文书亦未能提供充分论证足以推翻生效法律文书的认定，不足以构成法律上阻却原告作为涉案房屋权利人主张相应权利的合理理由。原告请求依法分割洛浦县天悦中央花园一楼门面房12-34号共23个总计2173.33平方米以及天悦中央花园1-1-1602、1-1-1603、1-1-1702、1-1-1703、1-1-1704、1-2-1702、1-2-1703、1-3-1602、1-3-1702、1-3-1703、1-4-1602、1-4-1603、1-4-1702、1-4-1703、1-5-204、1-5-1701、1-5-1704、1-6-1602、1-6-1603、1-6-1702、1-6-1703、1-7-1702、1-7-1703共23套住宅总计2551.08平方米的房屋，并请求被告配合过户至原告名下，并无不当。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十四条之规定，以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条之规定：共有人提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。2023年1月5日，和田地区中级人民法院（2022）新32执恢23号之一执行裁定书，对洛浦县人民法院依法受理（2022）新3224民初1335号一审民事案件标的物采取网上拍卖措施。一方面，该涉案房屋已经向贵院提起了共有物权分割纠纷（析产诉讼），已经开庭审理，根据上述法律规定，和田地区中级人民法院应当裁定中止对涉案房屋的执行程序。另一方面，本案中，根据（2016）新32民初17号《民事调解书》，原告已经取得对涉案不动产的合法占有。基于原被告双方合意取得占有之时间早于查封涉案不动产的时间，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款之规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故本案中原告涉案不动产的占有能对抗申请执行人张某。同时，即使案外人张某取得对涉案不动产的债权，其基于一般债权享有的权益亦不优先于原告的所有权。

综上所述，本案的不动产物权出现登记和实际权利相分离的特殊状态，这不符合我国《宪法》规定的公民的合法的私有财产不受侵犯以及《民法典》物权编定分止争的基本原则，法院应当予以查明，判决被告配合将案涉房屋过户至原告名下。同时，应当依法及时中止涉案房屋的执行程序，避免造成无法挽回的巨大损失。

法院判决【新疆维吾尔自治区洛浦县人民法院民事裁定书（2022）新3224民初1335号】：

麦某认为已按照合同约定将土地使用权转让给天悦公司，完成了《土地资产联合开发合同》约定的合同义务，现因天悦公司原因一直未办理登记手续，导致麦某无法进行权属登记，但是未登记不能改变物权已属于麦某的实质情况。房屋已由麦某实际占有并出售、出租，天悦公司均知晓并同意、认可。但根据最高院（2021）最高法民再186号民事判决书中认定，案涉房产是由天悦公司建造，相应土地使用权登记在天悦公司名下，天悦公司是相关行政审批机关确定的建设方，该房屋的产权归天悦公司所有。由此，麦某与天悦公司对于洛浦县天悦中央花园小区并不存在共有关系，也就不存在要分割房屋产权的情形，且麦某并不能以实际占有并出售、出租而获得该房屋的产权。在（2016）新32民初17号民事调解书中，以调解的方式双方确认天悦公司将涉案房屋交给麦某，据此麦某获得了涉案房屋的所有权，应根据该调解书办理其相关手续。

法律依据

《民法典》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条规定 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第五条 有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

第二十四条规定 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

律师简介

贾鸿斌律师，京师律所房地产流转与处置法律事务部主任，擅长房地产项目交易结构设计和纳税筹划，在以房地产为核心的法律服务领域具有丰富经验，系房产专家型律师。

闫净圆律师，业务领域：民商事诉讼与仲裁、房地产与建设工程方面业务、公司法律服务，非诉方面包括参与企业尽调、企业合规、公司常法顾问事项等。

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