作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、濮阳仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件背景

2019年5月1日，王女士为工作方便，与李女士签订《房屋租赁合同》，租用李女士的一套房屋居住，住了一段时间后，她发现房屋内李女士配套提供的燃气灶、洗衣机、冰箱的使用年限已经超过了国家规定的安全使用年限。王女士就此与李女士协商看是否能够更换，但李女士没有同意。王女士一气之下，以房屋存在安全隐患为由，将房主李女士起诉到法院，要求解除《房屋租赁合同》，退还剩余房屋租金7000元、押金7000元并支付给她违约金7000元。

被告李女士辩称，不同意原告王女士的诉讼请求，称自己已经按照租赁合同的约定履行了义务。国家对家用电器虽然有使用年限的限制规定，但是涉案房屋内的家用电器均可正常使用，使用过程中出现的问题都是王女士使用不当造成的，并非质量所致，故不同意原告王女士的所有诉讼请求。

法院经审理查明，涉案房屋内燃气灶、洗衣机及冰箱均系2008年生产，其中，燃气灶、洗衣机安全使用年限为八年，冰箱安全使用年限为十年。李女士配套提供涉案房屋内的上述电器，均已超过国家规定的安全使用年限。

法院认为：王女士与李女士签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是王女士是否有权单方解除合同？法院认为租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，涉案房屋中的多个家用电器均已超过国家规定的安全使用年限，存在安全隐患，可能危及承租人的安全和健康，故承租人王女士有权随时主张解除合同。现王女士要求解除房屋租赁合同、退还剩余房租、押金及赔偿违约金的诉讼请求，有事实以及法律依据，法院予以支持。

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二、法律解读

租赁合同是出租人出让租赁物的使用、收益权，承租人支付租金的合同。出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。《民法典》第七百零八条就规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同中出租人的一项重要义务便是瑕疵担保责任，如果出租人提供的租赁物不符合租赁合同的要求，或者存在质量或权利的瑕疵时，承租人可以依法依约要求出租人承担相应的法律责任。

关于质量瑕疵的出租人瑕疵担保责任，在既往《合同法》和现行《民法典》中均有规定。《民法典》第七百三十一条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”根据该规定可知，在租赁物具有质量瑕疵时，无论质量缺陷是明显的还是隐藏的，承租人是在事前明知还是在事后发现，无论租赁合同中是否有相关的免责条款，只要租赁物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷时，承租人均可以请求解除合同。这一规定，体现了《民法典》对生命权、身体权和健康权等人格权的优先保护原则，当这一保护与财产权或者当事人的意思自治发生冲突，在租赁物符合上述法律规定时，承租人仍可不加限制地行使合同解除权。需要注意的是，现实中确实有不少出租赁人认为其出租的是房屋，忽视了出租房屋配套的设施、设备的质量问题，最终给自己造成了不应有的损失。

不仅出租人需要对租赁物的质量瑕疵承担担保责任，对租赁物的权利瑕疵，法律也规定了相关处置的规则，保护承租人的合法权益。《民法典》第七百二十三条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”在司法实务中，常常出现第三人基于对租赁物的所有权、抵押权等权利，影响了承租人对租赁物的正常使用。此时，承租人便可依据上述法律规定，要求出租人承担其应负的权利瑕疵担保责任。

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三、律师提醒

虽然法律为承租人租赁提供了较为完善地法律保护措施。但是，法律毕竟是权利救济的最后一道门槛，启动司法救济措施又将耗费较大的精力与金钱花费。因此，承租人在签订《租赁合同》前，一定要提前做好前期调查，保障租赁目的可以按约实现。

一方面，在签订《租赁合同》前，应对租赁物的使用状态、质量问题等做好前期考察，特别是涉及房屋租赁的，更应提前对租赁房屋的规划用途、使用性质、是否有其他所有权人、是否被查封、有抵押等提前了解清楚。如租赁房屋是为了开展特殊业务，如从事餐饮、文娱、教育等行业的，要提前了解房屋和现有设施设备是否符合开展相关经营活动的要求，经营活动所需证照手续是否齐备或者是否可以办理等等，特别是需要了解清楚租赁房屋是否符合开展此类经营活动所要求的公安、环保、消防、卫生等条件，避免因租赁物不符合要求，而致使房屋租赁目的无法实现并因此造成经济损失。

另一方面，在签订《租赁合同》时，一定要对租赁合同的条款仔细阅读并研究，特别是对违约责任和约定解除条件以及租赁用途、租赁时间、租赁费用等应做出详细的约定。同时，还应严格界定双方的权利义务，以备在发生纠纷时可以依据合同明辩是非并追究对方的违约责任。